20180829-川财证券-房地产行业深度报告_拨云见日_小周期拉长后地产股投资机会_20页_2mb

房地产行业投资分析总结

核心内容

房地产行业在过去10年间呈现出三年小周期的规律，通常表现为销售面积和价格的波动，以及政策调控的周期性变化。然而，本轮小周期自2015年起已持续超过40个月，明显拉长，导致旧的投资方法失效。投资者短期内难以等到商品房销量和价格的明显回落，也难以看到地产调控的明显放松。

主要观点

• 三年小周期拉长：过去周期中，销售面积同比上行1年、下降2年，但本轮周期因供需错配而延长。
• 需求端调控难以放松：中央政府保持调控定力，热点城市库存低，供不应求格局未变，价格敏感性高，调控政策收紧仍有可能。
• 融资端担忧逐步缓解：尽管资管新规执行初期带来压力，但政策调整和资金环境改善有助于缓解房企融资难题。
• 销售端好转逐步显现：2018年上半年销售数据回升，去化率维持高位，销售端表现优于预期。
• 利润率担忧逐步消退：楼面地价占销售均价比例下降，房企利润预期有所修复。
• 当前估值反映足够悲观预期：地产板块估值已降至2014年以来最低水平，部分房企股息率超过理财产品收益率，具备长期配置价值。
• 投资机会与标的推荐：建议关注龙头房企的估值修复、区域性主题（如雄安新区、粤港澳大湾区）以及长租公寓主题。

关键信息

三年小周期特征

• 销售面积同比上行1年、下降2年。
• 股价、70大中城市新建住宅价格指数、全国新开工同比数据均呈现3年周期规律。
• 2015年以“棚改”为代表的去库存政策影响深远，但土地供应萎缩和预售证监管趋严导致供需失衡。

融资端改善

• 房企到位资金同比增长6.4%，自筹资金和定金及预收款增幅均超10%。
• 资管新规配套文件出台，有助于缓解非标融资压力，提升市场风险偏好。
• 非标资金占比约15%-20%，房地产行业具备较高的融资吸引力。

销售端表现

• 2017年上半年销售增速达15.8%，2017年下半年明显回落，但2018年上半年销售数据回升。
• 4月销售面积同比下降4.09%，5、6月回升，全年销售无忧。
• 可支配收入稳定增长，按揭利率见顶回落，有利于销售端。

利润率改善

• 楼面地价占销售均价比例为46.85%，较2017年下降3.7个百分点。
• 2018年1-7月土地流拍数量大幅增长，反映房企拿地理性化，有望改善土地定价机制。

估值与股息率

• 房地产板块整体估值降至10倍以下，部分龙头房企估值低于7倍，处于低估状态。
• 金地集团、荣盛发展、金科股份等房企股息率超过理财产品收益率，具备长期配置价值。

投资机会

• 龙头房企估值修复：建议关注保利地产和新城控股。
• 区域性主题机会：
  • 雄安新区：相关标的为华夏幸福和荣盛发展。
  • 粤港澳大湾区：相关标的为华侨城A和招商蛇口。
• 长租公寓主题：相关标的为世联行和光大嘉宝。

风险提示

• 国内经济持续走弱：可能影响房地产行业整体表现。
• 国内房贷政策继续收紧：可能抑制购房需求，影响房企业绩。

投资建议

• 给予房地产行业“增持”评级。
• 建议关注估值修复、区域主题及长租公寓等投资机会。

附录

• 分析师信息：

  • 孙灿（证书编号：S1100517100001，联系方式：010-68595107，邮箱：suncan@cczq.com）
  • 徐伟平（证书编号：S1100117100001，联系方式：010-66495639，邮箱：xuweiping@cczq.com）

• 机构信息：川财证券研究所，地址分布包括北京、上海、深圳、成都等。

• 图表与数据来源：主要数据来源于Wind、克而瑞、中国指数院等。