20171018-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_看好流动性在估值修复中的关键作用_超额收益区间进入可视范围_37页_2mb

招商房地产周观点总结

核心内容

本周报告主要围绕房地产行业的流动性、销量、土地市场以及政策变化等方面进行分析，强调了龙头公司市占率提升、流动性修复、政策放松预期、REITs相关标的以及区域主题（如雄安新区、粤港澳大湾区）的配置价值。

主要观点

1. 行业策略与配置组合

• 销量走势：预计2018年年中为销量底部，全年呈现“U”型走势。一线城市或于2018年第一季度见底，后续三线城市可能在政策放松后逐步回升。
• 龙头股逻辑：在全局销量下滑背景下，龙头公司因布局广泛、受限价影响小，市占率快速提升。未来市占率提升趋势将由陡峭转为平缓，龙头公司销量将与行业趋势对冲，带来估值提升。
• 配置建议：建议从今年四季度开始关注地产股，尤其是一线城市布局的公司。当前部分地产股估值较低，存在配置机会。重点关注【侨城】、【万科】、【保利】、【金地】等公司。

2. 土地市场与房地产投资

• 土地购置费：短期内仍将上行，对名义投资增速形成正向拉动。9月住宅类土地供应和成交同比增速高位继续攀升，预计未来将推动房地产投资增速反弹。
• 建安费用：名义建安费用同比增速将下行，实际建安费用预计在2017年第四季度或2018年第一季度加速下滑。
• 房地产上游机会：尽管房地产投资增速下行，但上游行业（钢铁、煤炭、有色、建材）仍与地产有明显背离，政策红利持续释放，建议关注上游相关标的。

3. 政策与市场预期

• 政策放松预期：市场在赌政策放松，预计在2018年第二季度或出现放松迹象，如房屋贷款利率调整。
• REITs相关政策：近期出台的长租公寓类REITs产品显示市场对REITs产品需求旺盛，预计未来将有更多政策出台，建议关注REITs相关标的。
• 区域政策：十九大后，市场对雄安新区和粤港澳大湾区的高层设计预期提升，建议关注相关区域标的。

4. 配置组合建议

• 逆向投资主线：首选资源价值高、业绩增速快、估值有优势的蓝筹白马股。
• 转型地产股：需重视安全边际，建议关注【嘉宝集团】等转型标的。
• 大健康领域：关注医美产业潜在龙头【苏宁环球】，其地产RNAV提供显著安全边际。
• 央企改革：重点推荐【侨城】、【保利】等央企改革标的，以及沪深渝等热点地区。
• 南北两极主题：京津冀协同战略提升区域价值，粤港澳大湾区【侨城】、【华发】、【天健】、【龙光】等为中长期价值型标的，【世荣】、【格力】等短期弹性更大。

关键信息

1. 一手房销售情况

• 周度销量：57城上周日均销量同比降幅继续扩大，一线城市降幅最大（-66%），三线城市次之（-58%），二线城市（-56%）。
• 环比变化：一线城市销量环比大幅回升（+197%），二线城市（+56%），三线城市（+71%）。
• 重点城市表现：
  • 北京：上周销量环比+519%，10月同比-59%。
  • 上海：销量环比+204%，10月同比-27%。
  • 深圳：销量环比+69%，10月同比-37%。
  • 广州：销量环比+225%，10月同比-58%。
  • 南京：销量环比+399%，10月同比-51%。
  • 苏州：销量环比+155%，10月同比-61%。

2. 二手房销售情况

• 周度销量：19城上周日均销量同比降幅继续扩大，一线城市降幅最大（-85%），二线城市（-68%），三线城市（-50%）。
• 重点城市表现：
  • 北京：销量环比+93%，10月同比-74%。
  • 深圳：销量环比-16%，10月同比-25%。
  • 杭州：销量环比+325%，10月同比-63%。
  • 南京：销量环比+595%，10月同比-50%。
  • 大连：销量环比+755%，10月同比+19%。
  • 青岛：销量环比+403%，10月同比-36%。
  • 南昌：销量环比+625%，10月同比-15%。

3. 房价走势

• 70城房价同比：自2017年1月见顶回落，一线城市最先回落（16年9月），三线城市滞后（17年7月）。
• 环比变化：8月70城房价环比+0.2%（-0.3 PCT），15城上涨，3城持平，52城下跌。南昌、安庆、牡丹江、乌鲁木齐、大理等城市涨幅较大（≥0.3%），海口、蚌埠、韶关、温州、广州等城市跌幅较大（≥1.1%）。

4. 土地市场分析

• 供地情况：9月百城住宅类土地供应同比增速高位继续攀升，成交同比增速高位持平。一线城市供地面积缩量，二线城市和三线城市放量。
• 楼面均价：9月百城住宅类楼面均价创新高，一线城市下跌，二线和三线城市上涨。
• 溢价率：自2016年9月见顶后回落，2017年2月起回升，6-9月回落至较低水平。
• 重点地块：
  • 济南：历城区唐冶新区地块，成交面积和建面较大，楼面价较低。
  • 昆明：盘龙区青云街道地块，由中海地产拿地。
  • 重庆：多宗地块成交，部分楼面价较低，但周边房价较高。

5. 金融政策与市场表现

• 金融政策：部分城市调整首付比例和利率，如北京、上海、深圳、广州等。
• 市场表现：上周房地产行业涨幅0.7%，相对沪深300指数-1.5%，在29个大类行业中排名靠后，但15年超额收益显著，尤其是H1和Q4。

风险提示

• 流动性波动：市场流动性波动可能影响周期股表现。
• 政策调控：政策调控力度和密度超预期可能对市场造成影响。

估值与超额收益

• PE与PB：上周房地产PE略升至近五年均值的89%，PB升至93%，在周期类行业中排名居中。
• 超额收益：17年房地产行业超额收益持续下降，9月为-16%，在29个大类行业中排第17位。

总结

本周报告指出，房地产行业在流动性修复和政策放松预期下，存在估值修复机会。建议关注一线和二线城市的龙头公司，以及REITs相关标的。同时，房地产上游行业机会仍在，需关注政策支持下的市场变化。配置组合应注重逆向投资、安全边际和区域主题，如雄安新区和粤港澳大湾区。