20220612-天风证券-房地产_一线土拍平稳_信心仍待修复_21页

房地产行业分析总结（2022年6月4日-6月10日）

核心内容概览

2022年6月4日至10日期间，房地产行业整体表现偏冷，土地市场、新房市场及二手房市场均受到疫情影响，成交量和价格持续下滑。一线城市土地市场相对稳定，而二三线城市市场则面临更大的压力。政策层面，各地陆续出台结构性宽松政策，以支持房地产市场平稳发展。

主要观点

• 土地市场表现：5月全国300城土地成交面积同比-30%，成交金额同比-57%。一线城市土地成交面积和金额降幅相对较小，流拍率有所回升，主要由于北京和广州完成集中供地。
• 北京土拍：第二轮土拍平均溢价率微涨至5.4%，但流拍率上升，显示房企信心不足。多数地块通过联合体竞得，表明房企更倾向于合作开发以分担资金压力。
• 上海土拍：取消打分入围环节和降低监管资金比例，使土拍量价回温。国央企仍是拿地主力，部分本地国资和民企也实现拿地突破。
• 新房市场：64城商品房成交面积为405万平，滚动12周同比-46.63%，月度同比-43.81%。一线、三线及以下城市降幅扩大，二线降幅收窄。
• 二手房市场：本周成交144万平，月度同比-25.98%，但相较上月有所改善，显示市场有逐步恢复迹象。
• 政策支持：多地出台住房公积金阶段性支持政策，降低首付比例、提高贷款额度，减轻购房负担。部分城市放宽限购，优化购房条件，如降低社保缴纳要求、提高人才购房补贴等。

关键信息

土地市场数据

• 全国：1-5月土地成交面积5.06亿平方米，同比-30%；成交金额9668亿元，同比-57%。
• 一线城市：成交面积同比-48%，成交金额同比-59%。
• 二线城市：成交面积同比-37%，成交金额同比-58%。
• 三四线城市：成交面积同比-23%，成交金额同比-55%。
• 平均溢价率：全国平均溢价率上升3.13%，但整体仍处于下降通道。
• 流拍率：滚动12周同比-16.67%，显示市场信心不足。

房企动态

• 北京：第二轮土拍17宗地中14宗成交，平均溢价率5.4%，7宗底价成交。
• 上海：首轮土拍36宗土地全部成交，平均溢价率3.5%，19宗底价成交。
• 拿地企业：国央企和地方龙头积极参与，中小房企拿地机会增多。

政策调整

• 公积金政策：多地降低首付比例，提高贷款额度，放宽提取条件。
• 限购政策：部分城市放宽限购，如珠海仅香洲区和横琴粤澳深度合作区限购。
• 人才政策：如武汉、南京等地对人才购房提供补贴和优惠。
• 保障性住房：多地计划建设保障性租赁住房，如东莞计划筹建50万套，安徽筹集74860套。

行业趋势与展望

• 市场信心：一线土拍表现平稳，反映真实需求支撑。但二三线市场信心仍待修复。
• 复苏判断：5月以来销售企稳可能带动市场信心，但整体复苏趋势还需观察第二批土拍热度。
• 投资建议：推荐优质龙头（如中国海外发展、金地集团、保利发展等）和成长型房企（如新城控股、旭辉控股集团）；关注地方国企（如首开股份、华发股份等）。
• 风险提示：行业信用风险蔓延、销售下行超预期、政策执行力度不及预期。

结论

当前房地产市场仍处于调整阶段，一线市场相对稳健，而二三线市场受政策和市场信心影响较大。随着结构性宽松政策的实施，市场有望逐步回暖，但整体复苏仍需时间。房企应关注政策动向，合理调整开发策略，把握收并购等机会以改善资产负债表和利润率。