20210630-中国银行-宏观观察2021年第37期（总第360期）_上半年我国房地产市场运行回顾与下半年展望＊_13页_903kb

中银研究产品系列总结

核心内容概述

本报告由中国银行研究院发布，分析了2021年上半年我国房地产市场运行情况，并展望了下半年市场发展趋势。报告指出，在“房住不炒”政策定位下，房地产市场调控政策不断完善，市场过快上涨势头得到控制，但市场仍具一定韧性。报告还从需求、投资、价格等方面分析了市场运行新变化，并提出了促进房地产市场健康发展的政策建议。

主要观点

• 房地产市场调控政策持续强化，有效遏制了过快上涨趋势。
• 商品房销售增速回落，但部分区域仍保持较高增长，尤其是一线城市和部分二线城市。
• 房地产开发投资增长仍有韧性，主要依赖销售回款，资金来源结构发生变化。
• 一线城市房价涨幅较快，但二手住宅价格涨幅趋于稳定。
• “两集中”政策影响土地供应节奏，土地溢价率仍较高，尤其在三线城市。
• 房地产市场需求受政策影响逐步释放，但调控政策限制了居民购房意愿。
• 房企融资环境趋紧，融资渠道受限，部分企业面临较大资金压力。
• 房价涨幅将趋于稳定，政策调控将继续引导市场预期。

关键信息

一、房地产市场运行新变化

• 商品房销售增速回落：

  • 前5个月商品房销售面积、销售额两年平均增速分别为9.3%、16.7%。
  • 一线城市销售涨幅仍较快，5月两年平均增速为**-1%**。
  • 二线城市销售增速保持13.5%，三线城市则有所回落。

• 房地产开发投资增长仍具韧性：

  • 前5个月房地产投资两年平均增速为8.6%，高于一季度。
  • 西部地区增速最高，一线城市北京、上海增速加快，广州、深圳则有所回落。

• 一线城市房价涨幅较快：

  • 新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，其中一线城市涨幅为0.7%。
  • 二手房价格涨幅趋稳，一线城市仍高于二、三线城市。

• “两集中”政策影响土地供应节奏：

  • 22个重点城市实施住宅用地“两集中”政策，一季度土地供应大幅减少。
  • 4月土地供应增加，主要由二线城市带动。
  • 土地溢价率平均为19.8%，高于上年同期水平，三线城市溢价率最高。

二、房地产市场升温主要原因

• 部分地区购房需求旺盛：

  • 产业发展好、人口流入多的城市房地产需求较强，如广州。
  • 城镇化持续推进，每年约有1400万农村人口进入城镇。
  • 农民工回流带动三、四线城市购房需求。

• 销售回款支撑投资增长：

  • 房地产开发资金来源两年平均增速为10.4%，高于2019年水平。
  • 定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源增速显著，占比上升。
  • “三道红线”政策下，房企通过降价促销提高去化率，增加销售回款。

三、下半年房地产市场趋势判断

• 商品房销售面积增速将继续回落：

  • 受调控政策影响，一线城市销售放缓幅度较大。
  • 整体销售增速预计小幅下降，但市场仍有支撑。

• 房地产开发投资增速将小幅放缓：

  • 销售回款增速放缓将影响投资动力。
  • 月度增速预计保持在**10%**左右。

• 房价涨幅将趋于稳定：

  • 一线城市和部分热点二线城市是政策调控重点。
  • 限购限贷、打击违规资金流入等政策将有助于稳定房价。

四、政策建议

• 保持房地产金融政策的连续性与稳定性：

  • 加强资金流向监管，严控违规加杠杆行为。
  • 加强房地产贷款集中度管理，支持首套自住房需求。

• 发挥地方政府主体责任：

  • 推进“一城一策”调控，完善住房交易参考价格发布机制。
  • 调整住宅用地供应，优化房价地价联动机制。
  • 加强市场秩序监管，规范房地产开发和经纪行为。

• 关注房地产企业信用风险：

  • 融资环境持续收紧，企业需合理控制财务杠杆。
  • 需警惕财务杠杆过高、土地储备质量差、城市布局不佳的房企风险。
  • 海外融资环境变化也将影响部分房企的财务状况。

总结

综上所述，2021年上半年我国房地产市场在“房住不炒”政策下趋于理性，但部分区域仍具较强韧性。下半年，市场销售增速、投资增速和房价涨幅将逐步趋稳。政策层面需继续加强调控，稳定市场预期，防范系统性风险，推动房地产市场健康发展。