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2025年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望

一、政策环境

• 中央于2024年9.26推出一揽子政策支持，2025年上半年成效显著，但市场在二季度边际转弱。
• 国常会强调“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”，重点在于加大高品质住房供给和优化存量商品房收购政策。
• 地方层面，政策优化重心转向激活需求与优化供给，如公积金贷款调整、购房补贴、城中村改造等。

二、市场表现

• 核心城市韧性突出：一线及强二线城市新房市场活跃，北京、上海、深圳等城市销量同比增速表现较好，二手房“以价换量”趋势延续。
• 新房市场分化：一线城市销量高增长，二线城市基本持平，三四线城市降幅较大。成品房（现房）销售占比升至35.6%，优于期房。
• “好房子”需求释放：改善型需求持续增长，90-120㎡户型占比稳定，120㎡以上产品成交占比提升明显。

三、价格态势

• 新房价格结构性上涨：1-5月百城新房价格累计上涨0.97%，优质改善项目推动价格上涨。
• 二手房价格持续下行：百城二手住宅价格累计下跌2.88%，环比跌幅自3月以来扩大，市场“以价换量”特征突出。

四、土地市场

• 核心城市拿地集中度提升：TOP20城市出让金占全国比重达66%，央国企仍是拿地主力，民企比例上升。
• 溢价率回落：一季度平均溢价率达18%，5月及6月降至4.4%，多地采取底价出让策略降温。

五、开发投资

• 投资增速下滑：1-5月房地产开发投资额同比下降10.7%，其中住宅开发投资降幅为10.0%。
• 土地供应改善：上半年土地出让金同比增长两成以上，优质地块供应加速，带动企业拿地积极性。

六、下半年展望

• 市场分化延续：“好城市+好房子”具备结构性机会，重点城市需求支撑力较强。
• 政策落地与支持：专项债收购闲置土地、商品房“以旧换新”、房地产发展新模式等政策预计加快推进。
• 销售增速仍承压：受居民收入预期偏弱、新房供应不足及二手房分流影响，全年新房销售面积预计同比下降。

结语

2025年上半年，政策精准发力带动市场修复，但核心城市与三四线城市分化明显。下半年市场增速可能放缓，央国企与政策性工具将推动结构性机会释放，房企需注重项目安全与盈利平衡。