2022-08-02-中国银行-宏观观察2022年第40期（总第437期）_我国房地产企业融资现状_风险及相关建议_19页_1mb

房地产企业融资现状与风险分析总结

一、经营模式

1. 高周转模式仍在主导，以“高负债、高杠杆、高周转”为特征。
2. 依赖“销售回款+预售资金”减少贷款依赖，资金来源占比变化数据显示对开发贷依赖下降。

二、债务规模与风险

1. 房企杠杆率高企，2020年主要国家对比显示，我国房企资产负债率远高于发达国家。
2. 负债规模持续扩张，2005至2021年上升56倍以上，部分企业资产负债率超90%。
3. 三道红线政策限制了贷款。企业突破安全线，债务违约金额累计达1761亿元。

三、融资渠道变化

1. 资金来源结构变化：自筹资金减少，贷款占比下滑。2016至2021年，国内贷款占比下降3.72个百分点。
2. 预售资金来源重要性上升，而金融机构贷款、流动性贷款受限。
3. 整体来看，房企融资主要依赖销售回款。

四、财务风险与信用危机

1. 动力资本金较低，财务杠杆上升，净负债率和有息负债规模增长。
2. 部分企业发生违约，债券到期高峰加剧资金链压力，尤其是2021年起大量房企资金短缺。
3. 评级下调次数空前，2022年7月数据显示房企被下调信用等级数量达190家。

五、融资成本与资金结构差异

1. 融资利率分层明显：绿档低于6%，红档较高。
2. 国企融资成本显著低于民企，短期债务融资难。

六、Z值模型测算企业破产概率
面临财务风险的企业增多，Z值有所下降，进入风险警示阈值的企业占比达73.6%。

七、建议措施
根据研究，提出以下应对策略：

1. 稳定资金来源，助困房企业，优化贷款结构，支持并购和资金回笼。
2. 优化预售制度，提高资金使用效率，防止资金监管僵化。
3. 适度调整房市政策，刺激合理住房需求，平衡调控与促发展。

总结：我国房地产企业面临债务规模扩大、资金短缺、资产周转困难、违约风险上升多重挑战，亟需通过结构性政策调整、风险化解与资金来源优化以实现企业出清与行业稳定。