宏观观察2021年第37期（总第360期）：上半年我国房地产市场运行回顾与下半年展望-20210630-中国银行-13页_738kb

中银研究产品系列总结

核心内容概述

本报告由中国银行研究院发布，分析了2021年上半年我国房地产市场运行情况，并提出对下半年市场趋势的判断。报告指出，房地产市场在“房住不炒”政策下趋于理性，房价过快上涨势头得到控制，但房地产开发投资仍保持一定韧性。同时，报告强调房地产市场健康发展对社会民生和经济可持续发展的重要性，并提出相关政策建议。

主要观点

• 房地产市场调控政策持续强化：2021年以来，政府不断加强调控，以“房住不炒”为定位，抑制房价过快上涨。
• 商品房销售增速回落：受政策影响，全国商品房销售面积和销售额增速放缓，但一线城市仍保持较快增长。
• 房地产开发投资仍有韧性：尽管融资政策收紧，但销售回款增加成为投资增长的重要支撑，特别是部分区域和城市。
• “两集中”政策影响土地市场：重点城市集中供地导致土地市场波动，一线城市土地溢价率相对较低，而三线城市溢价率较高。
• 房价涨幅趋于稳定：预计下半年房价涨幅将逐步趋稳，政策将对过快上涨城市进行重点调控。
• 房地产市场需求存在支撑：城镇化持续推进、农民工返乡置业、改善性需求增加等因素将继续支撑市场需求。
• 房地产企业融资环境趋紧：受“三道红线”政策和海外融资压力影响，房企面临较大资金压力，需加强去化和回款。

关键信息

一、房地产市场运行新变化

• 商品房销售增速回落：

  • 2021年前5个月商品房销售面积和销售额两年平均增速分别为9.3%和16.7%，较一季度分别下降0.6和2.4个百分点。
  • 一线城市销售涨幅较高，5月两年平均增速为-1%；二线城市保持两位数增长，5月为13.5%；三线城市增速放缓，5月为-0.8%。

• 房地产开发投资增长仍具韧性：

  • 前5个月房地产投资两年平均增速为8.6%，高于2020年同期。
  • 西部地区增速最快，达10.9%；一线城市中，北京和上海增速提升，广州和深圳有所回落。

• 一线城市房价涨幅较快：

  • 5月新建商品住宅价格环比上涨0.7%，二手住宅价格环比上涨0.6%，涨幅较上月略有回落。
  • 一线城市房价涨幅高于二、三线城市。

• “两集中”政策影响土地供应：

  • 重点城市集中供地导致一季度土地供应减少，但4月供应增加，主要由二线城市带动。
  • 一线城市土地供应增加，但三线城市土地供应大幅下降。

二、房地产市场升温的主要原因

• 部分地区购房需求旺盛：

  • 人口流入、城镇化推进、家庭小型化等因素推动部分城市房地产市场需求增长。
  • 广州市为例，2021年5月成交面积为113.7万平方米，较2019年同期增长49.6%。

• 销售回款成为投资重要支撑：

  • 房企通过降价促销等方式提高去化率，带动销售回款增长。
  • 2021年前5个月，定金及预收款等其他资金来源占比达58.7%，高于2020年同期。

三、下半年房地产市场趋势判断

• 商品房销售面积增速继续回落：

  • 一线城市销售放缓幅度较大，二线城市销售增速逐步下降。
  • 三线城市受政策影响较大，销售增速可能进一步放缓。

• 房地产开发投资增速将小幅放缓：

  • 受销售回款增速放缓影响，投资增速将逐步回落，预计月度增速维持在10%左右。

• 房价涨幅趋于稳定：

  • 政策将对过快上涨城市加强调控，引导市场预期。
  • 一线和热点二线城市将作为调控重点，限购、限贷、打击违规资金流入等政策将发挥作用。

四、几点建议

• 保持房地产金融政策的连续性和稳定性：

  • 加强资金流向监管，严审购房首付资金来源，打击违规加杠杆行为。

• 发挥城市政府主体责任：

  • 不同地区应根据实际情况实施“一城一策”，完善住房交易参考价格发布机制。
  • 调整住宅用地供应，优化房价地价联动机制，加强市场秩序监管。

• 关注房地产企业信用风险：

  • 财务杠杆过高、土地储备质量差、城市布局不佳的房企需重点关注。
  • 国内融资政策收紧，海外融资压力上升，房企需谨慎应对。

总结

本报告指出，2021年上半年我国房地产市场在“房住不炒”政策下趋于理性，房价过快上涨势头得到控制，但房地产开发投资仍保持一定韧性。未来，房地产市场将面临销售增速回落、投资动力减弱、房价趋于稳定等趋势。政策层面需加强金融监管、完善市场制度、关注房企信用风险，以促进房地产市场健康可持续发展。