深度报告-20230824-东吴证券-房地产行业深度报告_如何看待城中村改造带来的机遇与挑战__29页_1mb

房地产行业深度报告：城中村改造机遇与挑战分析

投资要点

1. 行业格局：中国住房市场面临“重购买轻租赁、重市场轻保障”的结构性问题，未来供给侧改革将重点补全保障性住房、租赁住房和共有产权住房三大短板。
2. 政策驱动：
   • 2023年国常会通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出聚焦核心区域改造，与保障性住房建设结合，鼓励社会资本参与。
   • 改造范围：超大特大城市中心区域；拆建比例：拆旧比≤20%、拆建比≤2；补偿方式：以房屋安置为主；改造周期：长期稳健推进；资金来源：国央企为主，政策性银行和专项债补充。
3. 规模测算：21城城中村总建筑面积达112亿方，若拆旧比20%、周期7年，每年拉动投资6899亿元，占全国商品房投资47%。
4. 典型案例：
   • 开发商模式：上海奉贤泰日项目；推荐标的：城建发展、越秀地产。
   • 代建服务模式：深圳罗湖“二线插花地”项目；推荐标的：绿城管理控股。
   • 代运营模式：成都猛追湾项目；推荐标的：珠江股份。
5. 投资建议：关注三类公司（房地产开发商、代建服务商、代运营企业），重点推荐涉及城中村改造的龙头标的。
6. 风险提示：政策落地不及预期、房地产景气下行风险。