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房地产行业深度报告：如何看待城中村改造带来的机遇与挑战？

当前中国房地产市场进入存量时代，供给结构呈现“重购买、轻租赁”和“重市场、轻保障”特征。尽管住房供应体系已完成市场化商品房与保障性住房分工，但保障性住房及租赁住房供应仍显不足。未来供给侧改革将聚焦补全保障体系、发展租赁市场及共有产权住房，城中村改造作为城市更新核心内容，将通过增加保障性住房供应改善市场结构，提升居住质量。

2023年7月国常会出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造将聚焦超大特大城市中心区域，优先改造安全与治理隐患突出的区域。政策强调“稳中求进”原则，拆建比例（拆旧比不超20%、拆建比不超2）或适度放宽，资金来源将依托社会资本（尤其是国央企）、政策性银行贷款及专项债等多元化渠道，鼓励民间资本参与。城中村改造补偿方式以实物安置为主，替代货币化安置，改造周期较长，注重可持续运营。

根据七普数据测算，21个超大特大城市城中村人口达6225万，建筑面积约112亿平方米。在拆旧比20%、拆建比2、改造周期7年假设下，预计年新增商品房建筑面积6417万平方米，占2022年全国商品房销售面积的47%，拉动年投资额约6899亿元（不含货币化安置成本）。若拆旧比提升至50%且周期缩短至5年，投资规模将增至70万亿元，增长453%。

城中村改造存在三种主流模式：

1. 政府引导模式：房企参与开发（如上海奉贤泰日项目），重点公司推荐城建发展、越秀地产，建议关注中华企业、光明地产；
2. 政府主导模式：房企作为代建服务商（如深圳罗湖“二线插花地”项目），重点推荐绿城管理控股，建议关注天健集团；
3. 平台收储模式：房企代运营物业（如成都猛追湾项目），重点推荐珠江股份，建议关注华润置地、万科A。

政策推动下，城中村改造将加速推进，但需关注政策落地不及预期、房地产景气度超预期下行等风险。数据显示，2019-2022年城中村改造市场规模达14-17万亿元，占房地产开发投资比例10-12%。改造项目通过盘活低效土地资源、完善多层次住房供应体系，对改善城市功能、提升居住品质具有重要意义。