房地产行业深度报告：如何看待城中村改造带来的机遇与挑战？-20230824-东吴证券-29页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了城中村改造在中国房地产市场转型中的重要性，指出其在改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展中的关键作用。当前房地产市场面临“重购买、轻租赁”和“重市场、轻保障”的结构问题，城中村改造通过增加保障性住房供应，有助于完善多层次住房供应体系，改善市场供给结构和居住质量。

主要观点

• 城中村改造作为城市更新的重要部分：改造重点聚焦于超大特大城市中心区域，以改善城市功能和居民居住条件为目标。
• 政策支持与市场化结合：国常会发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，强调稳中求进、优先满足群众需求、多渠道筹措资金等原则，鼓励社会资本尤其是国央企参与，推动市场化运作。
• 城中村改造拉动房地产投资与销售：预计21个超大特大城市城中村建筑面积达11.2亿方，若拆旧比为20%、拆建比为2，每年拉动新建商品房建筑面积约6417万方，占2022年全国商品房销售面积的4.7%，投资拉动约6899亿元。
• 三种典型改造模式：包括政府引导下房企参与开发、政府主导下房企作为代建服务商、政府或国企平台收储后房企代运营持有物业。

关键信息

改造要点解读

1. 改造范围：优先在超大特大城市中心区域实施。
2. 拆建比例：拆旧比整体可控，有望适度放松，拆建比不超过2。
3. 补偿方式：以房屋或房票安置为主，取代货币化安置。
4. 改造周期：项目周期较长，以稳为主，成熟一个推进一个。
5. 资金来源：社会资本尤其是国央企为主，政策性银行贷款和专项债为补充。

城中村改造规模测算

• 城中村人口：21个超大特大城市共计6225万人。
• 城中村建筑面积：约11.2亿方。
• 改造带来的销售和投资：若拆旧比为20%、拆建比为2，每年新建商品房建筑面积为6417万方，拉动投资约6899亿元；若拆旧比提升至50%，投资将增至7.0万亿元。

典型模式及受益公司

风险提示

• 政策落地不及预期。
• 房地产市场景气度超预期下行。

投资建议

• 城建发展：深耕北京，棚改布局逐步兑现，建议买入。
• 珠江股份：剥离地产业务，转型智慧城市运营服务商，建议买入。
• 重点推荐：城建发展、珠江股份、光明地产、越秀地产、天健集团、绿城管理控股、华润置地、万科A。
• 建议关注：中华企业、珠江股份、华润置地、万科A。

图表与数据来源

• 图1：2020年中国住房多以购买或自建房为主。
• 图2：存量房中房龄超过20年的占比达35%。
• 图3：城中村改造、老旧小区改造、棚改区别。
• 图4：七普中超大、特大城市常住城区人口情况。
• 图5：21个超大特大城市2023年城中村改造和城市更新计划。
• 图6：2019-2022年城中村改造市场规模。
• 图7：PSL运行机制。
• 图8：2020年各城市城中村人口及建筑面积测算。
• 图9：2020年各城市城中村自建户数及租赁户数占比。
• 图10：2020年各城市城中村建筑面积。
• 图11：城中村改造带来的每年新建商品房建面占全国销售面积比例敏感性分析。
• 图12：拆旧比为20%、拆建比为2的情况下，城中村改造拉动的总投资测算。
• 图13：拆旧比为50%、拆建比为2的情况下，城中村改造拉动的总投资测算。
• 图14：罗湖“二线插花地”棚改现场。
• 图15：“二线插花地”改造后效果图。
• 图16：成都猛追湾城市更新改造前后对比。
• 图17：城建发展股权结构图。
• 图18：城建发展历年销售金额及同比。
• 图19：城建发展历年营收及增速。
• 图20：城建发展历年归母净利润。
• 图21：珠江股份股权结构图。

数据来源

• 国家统计局
• 东吴证券研究所
• 各地政府公告
• wind数据
• 观研天下