20230831-东吴证券国际经纪-房地产行业深度报告_如何看待城中村改造带来的机遇与挑战__6页_646kb

城中村改造行业分析总结

随着住房市场由增量转向存量时代，房地产行业新发展格局将聚焦于住房保障体系完善、租赁住房发展及共有产权住房建设。城中村改造作为城市更新的组成部分，旨在增加保障性住房供应，改善供给结构，提升居住质量，将成为新发展模式中的重要引擎。

政策与要点

• 政策支持：国家层面，尤其是超大特大城市，政府推动城中村改造，与保障性住房建设结合，强调稳中求进、满足群众需求。
  • 改造优先聚焦城市中心区域。
  • 拆建比例整体可控，有望适度放松限制（如最高20%拆旧比）。
  • 补偿方式以房屋或房票安置为主，取代部分货币安置。
  • 改造周期较长，预计7-10年，资金来源多元化，社会资本（尤其是国央企）和政策性银行贷款、专项债将发挥重要作用。

规模测算

• 改造规模：根据七普数据和拆旧比等假设计算，21个城市城中村人口约6225万，建筑面积112亿方。
• 投资拉动：在20%拆旧比和2倍拆建比下，每年拉动投资约6899亿元，占年销售面积的47%。
• 潜在影响进一步扩大：若拆旧比提升至50%且周期缩短至5年，每年拉动面积可达6.4亿方，占全国销售的165%。

典型模式与受益公司

城中村改造有三种主要模式，国央企因其融资优势，更易在大型项目中发挥作用。

1. 政府引导、房企作为开发商：

   • 相关标的：重点推荐：城建发展、越秀地产；建议关注：中华企业、光明地产。

2. 政府主导、房企作为代建服务商：

   • 相关标的：重点推荐：绿城管理控股；建议关注：天健集团。

3. 政府或国企收储、企业代运营：

   • 相关标的：重点推荐：珠江股份；建议关注：华润置地、万科。

投资建议与风险

• 投资建议：城中村改造标志着中国房地产从增量向存量、民生保障转型。国央企和专业代建企业将因此受益，值得关注和投资。
• 风险：改造政策不及预期，房地产市场超预期下行。

本报告前瞻性强，建议投资者仔细权衡政策动态，结合基本面判断，识别潜在机会与风险。