房地产（物业服务）行业2022年投资策略报告：2022，青山依旧在，惯看秋月春风-20211105-光大证券-25页_1mb

报告摘要

2022年房地产（物业服务）投资策略报告总结

核心内容

2022年，物业服务行业在政策、市场和行业趋势方面展现出强劲的发展潜力。政策面持续友好，物业服务作为社区基层治理体系的重要组成部分，其社会价值和行业地位受到高度重视。随着房地产行业流动性紧张的缓解，四季度竣工将维持平稳较快增长，有利于物管交付面积的提升。同时，热点城市推广“优质优价”政策，推动物业服务行业进入“量价齐升”阶段。

物业服务行业具备穿越经济周期的能力，拥有轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，长期发展趋势向好。尽管第三季度受港股市场整体回调及个别房企信用风险影响，板块出现较大幅度下跌，但政策面、基本面及发展前景并未改变，预计随着地产信用问题的厘清和市场价值的回归，物管板块估值将逐步修复。

主要观点

政策支持：中央及地方政府持续出台政策，强化物业企业在基层治理中的作用，推动行业标准化、规范化发展。
行业趋势：物业服务行业正从“硬空间”向“软基建”转型，逐步拓展至城市公共服务领域，如街道治安、政府机关大楼管理、城市环卫清洁等。
科技赋能：通过智慧物业平台，连接需求侧与供给侧，利用数据驱动服务流程创新，提升运营效率。
增值服务：社区增值服务将成为物管公司的重要增长点，部分企业已实现较高营收占比。
行业集中度提升：行业头部效应明显，TOP5企业市值占比超56%，未来行业集中度有望进一步提升。

关键信息

政策面

中央政策：住建部、发改委等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业企业拓展服务边界。
地方政策：多个地方政府出台政策，鼓励物业企业参与老旧小区改造、社区治理新模式、物业中介服务等。

行业发展趋势

五大趋势：疫情防控常态化+老旧小区改造；社区多样化需求深度挖掘；科技赋能；城市公服“大物业”迈向2.0版；从并购到合作。
增值服务：部分企业如世茂服务、中海物业、保利物业等在社区增值服务方面表现突出，营收占比达30%以上。
科技赋能：通过平台化APP，实现需求与服务的高效匹配，推动行业智能化发展。

市场表现

行业集中度：已上市物管公司52家，TOP5企业市值占比约56.8%，TOP10占比约75.7%。
市场回调：2021年三季度，光大AH核心物业指数回撤幅度较大，但长期趋势未变。
港股表现：部分物管公司如新城悦服务、金科服务等港股通持股比例有所提升。

投资建议

四条主线：
1. 规模第一梯队：推荐碧桂园服务，关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
2. 规模第二梯队：建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务。
3. 专业商办管理：建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
4. 央企物管：推荐中海物业、保利物业、华润万象生活，关注招商积余。