房地产（物业服务）2022年投资策略报告_25页_1mb

2022年物业服务行业投资策略报告总结

核心内容

2022年物业服务行业继续展现其作为社区治理基层支柱的重要性，政策支持持续增强，行业基本面稳健，发展前景广阔。随着房地产行业流动性紧张的缓解，预计四季度竣工将维持平稳较快增长，利好物管交付面积。同时，“优质优价”政策推动行业向高质量发展，提升服务价值。

物业服务行业具备穿越经济周期的能力，具有轻资产、低杠杆、高效率的运营优势。尽管第三季度因港股回撤及个别房企信用风险导致板块回调，但政策、基本面和长期发展趋势未变，未来估值有望修复。

主要观点

• 政策持续友好：中央及地方政府不断出台政策，强化物业企业在基层治理中的作用，推动行业规范化、标准化发展，鼓励物业企业拓展服务边界，如养老、托幼、家政、健康等。
• 行业趋势深化：行业呈现五大发展趋势：疫情防控常态化+老旧小区改造、社区多样化需求挖掘、科技赋能、城市公服“大物业”迈向2.0版、从并购到合作。
• 行业头部效应显著：截至2021年10月，已上市物管公司达52家，其中TOP5公司市值占比达56.8%，TOP10公司市值占比达75.7%，行业集中度持续提升。
• 投资建议明确：建议关注四条主线：平台类公司、成长型标的、专业商办管理公司、央企物管公司。

关键信息

1）平台类公司

• 推荐：碧桂园服务
• 建议关注：绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务

2）成长型标的

• 建议关注：建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务

3）专业商办管理公司

• 建议关注：新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企

4）央企物管公司

• 推荐：中海物业、保利物业、华润万象生活
• 建议关注：招商积余

行业发展趋势

“螺蛳壳里做道场”：疫情防控常态化+老旧小区改造

• 老旧小区改造目标为“十四五”期末完成约22万个小区改造，涉及上亿居民，拉动投资规模达万亿元级。
• 疫情常态化使社区物业成为疫情防控基础单元，推动行业服务价值提升。

“润物细无声”：社区多样化需求的深度挖掘

• 业主增值服务空间广阔，如社区养老、社区服务等。
• 以世茂服务为例，2021H1社区增值服务营收占比达32.9%，领先行业。

“好风凭借力”：科技赋能，重塑供需匹配流程

• 智慧物业仍处于前端智能设备使用阶段，后端数据应用价值尚未完全释放。
• 未来通过平台化物业APP，实现需求与供应链的高效对接，推动流程创新。

“硬空间到软基建”：城市公服“大物业”迈向2.0版

• 物业企业拓展至城市公共空间管理，如街道治安、政府机关大楼、城市环卫等。
• 保利物业提出“大物业2.0”概念，成为国家战略发展中的软性服务力量。

“买进来到输出去”：从并购到合作

• 2020年物管行业集中度加速提升，收并购成为行业整合手段。
• 龙头企业开始输出管理、标准、人才，通过合作模式拓展业务。

行业财务表现

• 2021年H1平均归母净利率：约15.6%，较2020年有所提升。
• 主要公司财务数据：
  • 中海物业：2021年H1营收增长44.6%，净利润增长33.1%，PE估值为25.2倍。
  • 保利物业：2021年H1营收增长43.5%，净利润增长35.5%，PE估值为21.6倍。
  • 碧桂园服务：2021年H1营收增长56.1%，净利润增长48.4%，PE估值为39.2倍。
  • 华润万象生活：2021年H1营收增长31.2%，净利润增长89.6%，PE估值为47.8倍。

风险提示

1. 人工成本快速提升风险：人工成本占营业成本比重较大，若工资上涨过快，将挤压毛利。
2. 增值服务拓展风险：增值服务盈利模式尚不清晰，存在拓展不确定性。
3. 关联方依赖风险：部分物业企业合约面积依赖关联方开发商，若其业务受阻，将影响物业企业扩张。
4. 外包业务质量风险：外包成本逐年上升，若外包质量不佳，将影响企业形象与业主满意度。

总结

物业服务行业在政策支持、社会认可及科技赋能的推动下，展现出良好的发展前景。行业集中度持续提升，头部企业具备较强的竞争力和增长潜力。投资建议关注平台类、成长型、专业商办及央企物管企业，以把握行业长期增长机遇。同时，需关注人工成本、增值服务拓展、关联方依赖及外包质量等风险因素。