房地产（物业服务）行业2022年投资策略报告：2022，青山依旧在，惯看秋月春风-20211021-光大证券-31页_2mb

房地产（物业服务）2022年投资策略报告总结

核心内容

物业服务行业在2022年展现出良好的发展前景，政策面持续友好，基本面有望迎来“价量齐升”。随着房地产行业流动性改善及政策支持，物业服务行业在规模和价格上均具备增长潜力。同时，物业服务行业具备穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，长期发展趋势向好。

主要观点

1. 政策支持强化：中央及地方政府持续出台支持物业服务行业的政策，推动行业规范化、市场化发展，提升物业服务质量与收费水平，为“质价相符”的市场机制打下基础。
2. 基本面持续向好：地产竣工面积保持较高增速，物业费市场化改革推进，社区增值服务空间广阔，提升居民满意度和物业费收入。
3. 行业发展趋势：
   • 居民满意度提升带来物业费单价上涨；
   • 社区增值服务成为重要增长点；
   • 科技赋能推动降本增效和供需匹配；
   • 物业企业拓展至城市公共服务领域，成为城市“大管家”；
   • 龙头企业开始探索输出管理、标准和资源，推动行业整体发展。
4. 市场表现：物管板块头部效应显著，市值集中度高，头部企业具备较强竞争优势。

关键信息

政策支持

• 中央政策：强调物业服务在基层治理中的作用，推动社区服务标准化、智能化，鼓励物业服务与养老、家政等服务融合。
• 地方政府政策：多地推动物业企业服务边界延伸，如山西省三年行动计划、上海市“十四五”规划、北京市老旧小区改造等，提升物业企业参与城市治理的深度和广度。

行业数据

• 2021年1-8月房屋竣工面积同比增长26.0%，有助于物管交付面积增长。
• 物业服务行业平均归母净利率2020年为13.8%，2021年H1提升至15.6%。
• 52家上市物管公司总市值约7,863亿港币，TOP5公司市值占比达56.8%，TOP20公司市值占比达90.1%，头部效应显著。
• 2021年光大AH核心物业指数累计上涨9.6%，但三季度受市场情绪影响出现较大回撤。

投资建议

• 第一梯队平台类公司：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
• 第二梯队成长型标的：建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务。
• 专业商办管理标的：建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
• 央企物管标的：推荐中海物业、保利物业、华润万象生活，建议关注招商积余。

风险提示

• 人工成本上升可能影响盈利能力；
• 增值服务拓展存在不确定性；
• 关联方依赖可能带来风险；
• 外包业务可能影响服务质量。

行业趋势与展望

• 物业服务正从“成本中心”向“利润中心”转变；
• 科技赋能成为提升效率和挖掘需求的关键；
• 头部企业通过并购与合作拓展业务边界，提升行业集中度；
• 未来物业费市场化机制有望进一步完善，推动行业高质量发展。

创新之处

• 深度分析行业政策脉络，提出物业服务政策风险较低、周期性变化较小；
• 提出物业服务未来五大发展趋势，包括满意度提升、社区增值服务、科技赋能、城市服务拓展、输出管理；
• 强调物管企业从“买进来”向“输出去”转变，推动行业标准和专业水平提升；
• 对比海外标杆企业爱玛客的发展路径，为国内物管企业提供借鉴。

总结

物业服务行业在政策、市场和科技的多重驱动下，正迎来发展新机遇。随着居民服务意识增强、政策支持加强、科技赋能提升，行业有望实现“价量齐升”，发展空间进一步扩大。投资建议聚焦于四条主线，关注行业龙头和具备成长潜力的企业，把握行业长期发展趋势。