20211105-光大证券-房地产（物业服务）2022年投资策略报告_2022_青山依旧在_惯看秋月春风_25页_1mb

2022年物业服务行业投资策略报告总结

核心内容

物业服务行业在政策层面和市场层面均展现出强劲的发展动力。政策面持续友好，物业服务作为社区基层治理体系的重要组成部分，受到政府高度重视，行业规范标准不断健全，有利于其长期健康发展。基本面来看，房地产行业流动性紧张有所缓解，四季度竣工面积有望平稳较快增长，推动物管交付面积提升。同时，“优质优价”政策的推广为行业带来量价齐升的机遇。

物业服务行业具备穿越经济周期的增长潜力，具有轻资产、低杠杆、高效率的运营优势。尽管第三季度因港股集体回撤及个别房企信用风险导致板块回调，但政策、基本面和行业前景均未改变，预计后续估值将逐步修复。

随着我国城镇化率提升速度放缓，房地产价值链重心向后端运营管理转移。在“共同富裕”政策背景下，人口老龄化、消费升级和服务消费意识觉醒，推动物业服务向多元化、高质量发展。行业具备较大的就业潜力，未来发展速度和空间有望进一步扩大。

主要观点

• 政策支持：中央和地方政府持续强化物业行业在基层治理中的作用，推动其服务边界延伸，提升行业标准。
• 行业趋势：物业服务正从“硬空间管理”向“软基建”发展，科技赋能成为提升效率和竞争力的重要手段。
• 市场表现：行业呈现明显的头部效应，TOP5和TOP10公司市值占比高，行业集中度持续提升。
• 投资主线：建议关注四大主线：平台类公司、成长型标的、专业商办管理公司和央企物管公司。

关键信息

政策面

• 中央政策：2021年中央政府部门多次发布政策，鼓励物业企业拓展服务边界，提升服务质量，推动社区治理现代化。
• 地方政策：各地出台政策支持物业企业参与老旧小区改造、社区养老服务、城市公服管理等领域，拓展服务范围。

行业发展趋势

1. “螺蛳壳里做道场”：疫情防控常态化与老旧小区改造相结合，推动行业服务范围扩大。
2. “润物细无声”：社区多样化需求挖掘，增值服务成为重要增长点。
3. “好风凭借力”：科技赋能提升行业效率，推动供需匹配流程优化。
4. “硬空间到软基建”：物业企业向城市公共设施管理延伸，成为城市治理的重要力量。
5. “买进来到输出去”：行业从并购整合转向合作模式，拓展市场和业务边界。

市场表现

• 截至2021年10月20日，已上市物管公司52家，总市值约7,863亿港币，平均市值约151亿港币。
• 头部公司市值占比高，TOP5市值占56.8%，TOP10市值占75.7%。
• 2021年H1，行业平均归母净利率为15.6%，部分公司如世茂服务、中海物业等表现突出。

投资建议

1. 规模第一梯队平台类公司：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
2. 规模第二梯队成长型标的：建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务。
3. 专业商办管理公司：建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
4. 央企物管公司：推荐中海物业、保利物业、华润万象生活，建议关注招商积余。

风险提示

• 人工成本上升：可能压缩行业毛利。
• 增值服务拓展风险：盈利模式和竞争格局尚不清晰。
• 关联方依赖风险：部分公司合约面积依赖开发商。
• 外包业务质量风险：外包成本上升可能影响服务质量。

投资建议详述

碧桂园服务 (6098.HK)

• 业务发展：聚焦“大物业+大社区”，在管规模行业领先，社区增值服务增长显著。
• 盈利预测：2021-2023年归母净利润预测为39.86亿元、56.18亿元、77.96亿元，PE估值分别为39.5倍、27.9倍、20.1倍。
• 评级：维持“买入”评级。

保利物业

• 业务拓展：社区增值服务表现亮眼，城市公服项目拓展积极。
• 盈利预测：2021-2023年归母净利润预测为9.13亿元、12.22亿元、16.08亿元，PE估值分别为21.6倍、16.1倍、12.2倍。
• 评级：维持“买入”评级。

华润万象生活 (1209.HK)

• 业务布局：作为央企物管龙头，商业运营能力强，购物中心和写字楼业务表现突出。
• 盈利预测：2021-2023年归母净利润预测为15.51亿元、20.38亿元、26.02亿元，PE估值分别为47.8倍、36.5倍、28.5倍。
• 评级：维持“买入”评级。

总结

物业服务行业在政策支持、市场需求和技术赋能的多重推动下，具备长期增长潜力。尽管短期市场波动，但行业基本面和政策环境均向好，建议投资者关注具备规模优势、资源禀赋和成长潜力的物管企业，同时注意人工成本、增值服务拓展和外包业务等潜在风险。