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房地产行业分析总结（2022.8.14-2022.8.20）

核心内容

2022年8月14日至20日，房地产行业在政策支持和市场调整中出现了一些积极信号，行业整体面临销售和投资下行的压力，但政策托底力度正在加大。分析认为，房地产行业虽不是本轮稳增长的主力，但其稳定作用不容忽视。

主要观点

1. 需求托底加码

   • 政治局会议提出“经济大省要勇挑大梁”，表明对房地产行业仍有一定潜在要求。
   • 房地产行业销售和投资持续下行，已成为稳增长的第一拖累项。
   • 需求政策有望进一步优化，以推动市场复苏。

2. 利率与信贷政策调整

   • MLF利率下调10BP，5年期LPR可能超预期下调，地方加点幅度有望加速下行。
   • 房贷利率创历史最低，首套4.35%、二套5.07%。
   • 个人住房公积金贷款利率下降，进一步降低购房成本。

3. 限购限贷政策优化

   • 热点城市如苏州、福州率先放松限购限贷政策。
   • 福州限购政策调整包括：放宽非五城区户籍购房条件、允许五城区户籍购买第三套普宅、降低首付比例等。
   • 限购政策优化有助于改善市场流动性，提升居民购房意愿。

4. 盘活二手房市场

   • 二手房市场逐步回暖，部分地区试点“带押过户”，降低交易成本。
   • 深圳、上海等地对二手房指导价政策有所松动，西安率先取消指导价，上海实际执行折扣率提升。
   • 二手房市场回暖有助于带动居民资产盘活，引导需求侧修复。

5. 三四线城市房票安置托底

   • 截至8月21日，已有13个城市/县区提出“房票安置”政策。
   • 南京浦口区等城市推出房票安置细则，鼓励居民在指定范围内购房，提供购房奖励和补贴。
   • 房票安置有助于促进房地产市场稳定，缓解部分城市销售压力。

关键信息

市场数据

• 新房市场：本周成交393万平，月度同比-27.43%，较上月改善5.78pct。
• 二手房市场：本周成交166万平，月度同比+11.52%，较上月改善16.64pct。
• 土地市场：本周成交建面2021万平，滚动12周同比-6.32%；成交总额186亿元，滚动12周同比-14.87%；平均溢价率+3.31%，滚动12周同比-7.44pct。

股市表现

• A股：本周申万房地产指数+3.29%，涨幅排名4/31，领先沪深300指数4.25pct。
• H股：Wind香港房地产指数+1.24%，涨幅排序2/11，领先恒生指数3.23pct。

投资建议

• 推荐企业：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 销售下行超预期
• 因城施策力度不及预期

结论

房地产行业在政策支持下展现出一定的复苏迹象，尤其在利率下行、限购优化、二手房市场盘活和房票安置等措施的推动下，需求端有所改善。然而，行业仍面临销售和投资持续下行的挑战，需政策持续发力以稳定市场预期。未来投资逻辑有望从“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转变，建议关注信用资质良好、资源储备丰富的国央企和头部房企。