房地产行业：降准强化流动性变化趋势，需求端利好预期逐步发酵-20200315-广发证券-22页_1mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容
本周房地产行业在政策和基本面方面呈现出一定的复苏迹象，政策端和需求端的支持措施逐步释放，同时部分房企业绩表现亮眼，融资环境有所改善。
政策支持
- 央行降准：3月16日将实施普惠金融定向降准，对达标银行降准0.5-1个百分点，股份制商业银行额外降准1个百分点，释放长期资金5500亿元。
- 地方政策放松：多地出台政策支持房企，包括放宽落户条件、提供契税补贴、降低按揭贷利率等。例如，天津放宽技能型人才落户条件，桂林、怀化提供契税补贴。
基本面情况
- 成交恢复放缓：50城成交建面恢复至2019年周均的59%，但环比仅上升8.2%，恢复速度放缓。
- 居民贷款下滑：2月住户部门贷款减少4133亿元，创历史最低值，其中中长期贷款占比降至4%，为15年来最低。
- 新开盘去化率：2月24日-3月8日重点城市新开盘楼盘去化率63%，维持春节前水平，显示需求未消失。
- 土地市场低迷：前10周100大中城市土地成交建面同比下降35.4%，土地成交面积同比下降79.0%，出让金同比下降44.6%。
主要观点
- 政策宽松趋势明显：央行降准释放流动性，地方层面亦出台多项政策支持房地产行业，包括放松落户、提供补贴等，有助于缓解房企资金压力和刺激市场需求。
- 需求端政策逐步发酵：多地放宽购房补贴和降低按揭利率，释放了需求端的利好预期，显示政策对市场信心的提振。
- 房企融资环境改善：重点房企披露债务融资计划767亿元，获准注册债务工具123亿元，融资规模或继续上升，融资成本有所下降。
- 行业估值处于底部：龙头房企20年PE降至4.8x，股息率5.8%，具备较强配置价值。
- 推荐公司：内生增长能力强的公司包括一线A股龙头（保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口）和二线A股龙头（中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展），H股龙头（融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团）以及子领域（中国国贸、新湖中宝）。
关键信息
- 政策支持：包括央行降准、地方放松落户和购房补贴，以及优化预售资金管理、容缺办理手续等。
- 基本面表现：成交面积恢复缓慢，居民贷款大幅下滑，但新开盘去化率稳定，显示需求未完全消失。
- 重点公司业绩：滨江集团、宝龙地产、时代中国控股业绩增速超过30%，新城悦服务增速达72.5%，表现突出。
- 融资情况：本周海外债发行1.9亿美元，境内信用债发行118亿元，房企融资计划总规模达126亿元，未来融资规模可能继续上升。
- 估值与配置：地产板块估值处于历史底部，政策宽松背景下具备配置价值。
风险提示
- 政策调控力度进一步加大；
- 按揭贷利率持续上行；
- 行业库存抬升快于预期；
- 行业基本面超预期下行；
- 房地产税立法推进超预期。
行业评级
- 行业评级：买入
- 前次评级：买入
- 报告日期：2020-03-15
重点公司估值和财务分析表
| 股票简称 | 股票代码 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值（元/股） | EPS(元) | PE(x) | EV/EBITDA(x) | ROE(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 000002.SZ | 人民币 | 29.45 | 2019/12/03 | 买入 | 39.60 | 3.67 | 8.22 | 7.14 | 19.9% |
| 保利地产 | 600048.SH | 人民币 | 16.11 | 2020/02/19 | 买入 | 20.90 | 2.23 | 7.24 | 6.17 | 17.5% |
| 招商蛇口 | 001979.SZ | 人民币 | 17.52 | 2019/03/19 | 买入 | 29.80 | 2.29 | 7.66 | 6.82 | 21.0% |
| 新城控股 | 601155.SH | 人民币 | 32.20 | 2020/02/13 | 买入 | 47.87 | 5.13 | 6.27 | 4.69 | 28.1% |
| 华发股份 | 600325.SH | 人民币 | 6.85 | 2019/10/29 | 买入 | 10.50 | 1.40 | 4.88 | 18.23 | 20.0% |
| 金科股份 | 000656.SZ | 人民币 | 7.64 | 2019/11/03 | 买入 | 7.97 | 1.06 | 7.19 | 6.36 | 19.3% |
| 中南建设 | 000961.SZ | 人民币 | 8.22 | 2019/10/30 | 买入 | 10.78 | 1.13 | 7.29 | 4.41 | 20.3% |
| 蓝光发展 | 600466.SH | 人民币 | 6.39 | 2020/03/12 | 买入 | 10.04 | 1.11 | 5.66 | 11.00 | 22.6% |
| 新湖中宝 | 600208.SH | 人民币 | 3.18 | 2019/12/18 | 买入 | 5.20 | 0.36 | 8.72 | 33.13 | 8.4% |
| 中国国贸 | 600007.SH | 人民币 | 13.33 | 2019/11/19 | 买入 | 19.86 | 0.92 | 14.44 | 8.69 | 11.8% |
| 金融街 | 000402.SZ | 人民币 | 6.95 | 2019/08/12 | 买入 | 10.31 | 1.29 | 5.39 | 12.81 | 10.9% |
| 碧桂园 | 02007.HK | 港币 | 9.49 | 2019/09/18 | 买入 | 16.03 | 1.91 | 4.47 | 3.30 | 25.6% |
| 融创中国 | 01918.HK | 港币 | 40.05 | 2019/12/06 | 买入 | 55.30 | 5.35 | 6.74 | 8.35 | 27.2% |
| 中国海外发展 | 00688.HK | 港币 | 25.25 | 2019/10/15 | 买入 | 32.90 | 4.11 | 5.53 | 4.76 | 15.0% |
| 旭辉控股集团 | 00884.HK | 港币 | 5.46 | 2019/08/18 | 买入 | 6.16 | 0.91 | 5.49 | 3.70 | 21.6% |
| 万科企业 | 02202.HK | 港币 | 29.25 | 2019/12/03 | 买入 | 38.70 | 3.67 | 7.35 | 6.59 | 19.9% |
图表索引
- 图1：本周主要政策一览（2020.03.08-2020.03.13）
- 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
- 图3：50城新房周均及单周成交面积（万方）
- 图4：50城市分线城市新房周成交环比增速（%）
- 图5：50城新房月度成交同环比（%）
- 图6：50城分线城市新房月度成交同比（%）
- 图7：50城新房成交整体年同比（%）
- 图8：50城新房成交分线城市年同比（%）
- 图9：13城市商品房周度推盘
- 图10：13城市商品房月度推盘
- 图11：13城市商品房推盘年同比趋势
- 图12：13城市商品房月度批售比
- 图13：13城市商品房库存与去化周期
- 图14：13城市商品房去化周期（周）
- 图15：13城市商品房周度库存及去化周期
- 图16：11城市住宅周度库存及去化周期
- 图17：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
- 图18：全国100大中城市土地供应年度累计同比
- 图19：全国100大中城市土地成交年度累计同比
- 图20：全国100大中城市土地出让金年同比
- 图21：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
- 图22：全国100大中城市楼面价和溢价率
- 图23：全国100大中城市分线城市溢价率
- 图24：A股重点地产公司股价周变动幅度（2020.03.09-2020.03.13）
- 图25：H股重点地产公司股价周变动幅度（2020.03.09-2020.03.13）
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