20230325-天风证券-房地产REITs周报_蛇口产业园REIT经营情况如何__10页_743kb

报告摘要

本报告分析了2023年3月19日至24日期间房地产行业的公募REITs市场表现，重点关注了蛇口产业园REIT的经营情况，并对REITs整体市场走势、资产类型分类、估值收益率及审批进展进行了详细分析。

整体运营稳健：2022年期末基金份额净值为2.2689元/份，较2021年增长1.92%。
可供分配金额完成度：2022年可供分配金额为8661.1719万元，完成预测的93.46%，较2021年的102%有所下降，主要受疫情影响。
疫情影响表现：
- 营收：2022年实现1.1亿元，预算完成度为76%，若剔除免租影响，完成度为90%。
- 出租率：2022年平均出租率为85%，较2021年的87.26%下降2.26个百分点，但降幅不大。
- 租金收入：2022年平均月租金为120.29元/平方米，较2021年的122.85元/平方米下降2.08%。
底层资产：现有底层资产为万海大厦和万融大厦，均位于深圳南山区。拟扩募的光明项目为招商局光明科技园科技企业加速器二期，位于光明科学城，资产估值为11.38亿元，预计2023年净现金流分派率为5.07%。
扩募进展：博时招商蛇口产业园REIT已回复深交所扩募问询，扩募进展值得期待。

指数表现：中证REITs指数（收盘）上涨0.653%，REITs指数上涨0.749%，上证综指下跌0.463%，国债指数下跌0.128%。
滚动4周表现：中证REITs指数（收盘）下跌2.06%，REITs指数下跌2.04%，上证综指下跌0.05%，国债指数上涨0.33%。
相关性分析：
- 中证REITs指数（收盘）与上证综指相关系数为0.10。
- 中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数相关系数为0.27。
REITs类型表现：
- 产权类REITs：本周下跌0.49%，滚动4周下跌1.70%。
- 特许经营权类REITs：本周下跌0.93%，滚动4周下跌2.29%。
- 产权类REITs整体表现优于特许经营权类REITs。
单周涨幅最大：中航首钢绿能REIT上涨0.95%。
单周跌幅最大：建信中关村产业园REIT下跌2.17%。
IPO以来涨幅最大：华安张江光大园REIT上涨39.10%。
IPO以来跌幅最大：沪杭甬杭徽REIT下跌13.33%。

最高估值收益率：平安广交投广河高速REIT，达到8.98%。
最低估值收益率：鹏华深圳能源REIT，仅为1.56%。
资产类型表现：
- 交通基础设施：估值收益率普遍在5%以上。
- 保障性租赁住房：除华夏基金华润有巢REIT外，其他REITs估值收益率均不高于5%。

本周受理项目：
- 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（已反馈）。
- 华安张江广大园封闭式基础设施证券投资基金（已反馈）。
- 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（已问询）。
- 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（已问询）。
- 中信建投国家电投新能源REIT（通过）。
- 中金山高集团高速公路REIT（已反馈）。
- 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施投资基金（通过）。
- 富国首创水务封闭式基础设施投资基金（已反馈）。

关注产权类REITs：受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs。
关注特许经营权类REITs：具有稳定现金流和较高分红率的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。