房地产行业：国内典型产业园REITs产品专题报告——择优择精、加速转型，国内产业园公募REITs发行乘势而上_34页_3mb

报告摘要

国内产业园公募REITs发行正加速推进，其表现优于首批、第二批公募REITs均值，尤其是建信中关村REIT表现突出。截至2022-03-07，四只产业园REITs平均涨幅为 $37.3%$，日均换手率约 $2.3%$，表明市场对产业园REITs的认可度逐步提升。

我国产业园存量资产规模较大，涵盖国家级、省级及广义专业产业园区，主要集中在华东及中南地区，广东、江苏、浙江、山东等沿海省份产业集聚效应显著。产业园盈利模式正从以土地运营为主向多元增值服务及金融投资融合服务转变，增值服务和金融投资收入占比在 $5% - 35%$ 之间。

产业园行业属性高度契合公募REITs发行特征，其权属清晰、长期收益稳定、扩募储备充足、增值空间较大，成为新型金融产品。REITs化有助于市场对存量资产价值的重新认识，同时促使资产流动性及运营管理效率提升，带来一定程度的价值升值。

产业园REITs表现良好
四只产业园REITs在收益及流动性方面表现优于首批、第二批公募REITs均值，其中建信中关村REIT涨幅最大，日均换手率也最高，说明市场对产业园REITs的偏好逐步增强。
产业园发展趋势
产业园发展步入存量改革与创新发展期，从粗放式发展转向专业化、特色化、科创化模式。政府主导性较强，但政策引导下，园区运营更加注重多元化盈利和资产升值。
REITs对产业园的推动作用
REITs为原始权益人提供新型融资方式，推动其从开发商向资产管理商转型。同时，REITs提升资产流动性，拓展资产生命周期，助力轻资产化发展。
税收政策支持
我国REITs试点税收政策逐步完善，如3号公告明确设立阶段适用特殊性税务处理，避免企业所得税负担，同时各地出台税收优惠措施，如企业所得税减免、分红免税等，推动REITs市场发展。
管理模式与估值逻辑
REITs管理模式分为内部与外部两种，各有优劣。我国公募REITs采用“契约型封闭式+外部管理”模式，但实际运营中多为内部管理。一二级市场估值定价联系紧密，评估值对一级市场发售价格具有重要影响。

建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质的标的。推荐公司包括：

一二级市场估值联系：第三方评估机构对底层资产的客观评估值对一级市场发售价格有重要影响，同时二级市场交易价格受多种因素影响。
建信中关村REIT估值：采用动态收益法估值，模拟估值约34.67亿元，单位建筑面积估值20785.8元/平，每份额价格约3.85元。假设期初资金投入为28.8亿元及4.6亿元外部贷款，带杠杆IRR回报率约 $6.4%$。