固收：消费REITs，应时而生-20230325-华泰证券-29页_1mb

消费REITs：应时而生

核心内容

消费基础设施REITs是近年来在中国内地迅速发展的新型金融产品，旨在通过证券化手段盘活存量资产，促进消费复苏和经济修复。该类REITs以购物中心、百货商场、农贸市场等为主要底层资产，具备较强的收益能力和市场适配性。2023年3月24日，国家发展改革委发布新规，明确支持消费基础设施REITs的发行，为该领域的发展提供了政策支持。

主要观点

1. 政策利好：消费基础设施REITs的推出是贯彻党中央、国务院关于优先发展消费的决策部署，不等同于放松房地产融资监管，而是规范资金使用，严防商品住宅变相融资。
2. 适配性高：购物中心等消费基础设施在资产特点、合规要求等方面与REITs高度适配，具备稳定租金回报和资产增值潜力。
3. 收益率与规模调整：新规对非特许经营权类项目分派率要求从4%降至3.8%，特许经营权类项目IRR不低于5%，更符合实际收益情况。
4. 资金使用监管：净回收资金中，不超过30%可用于盘活存量资产，不超过10%可用于补充发起人流动资金，资金使用效率成为关键。
5. 海外经验借鉴：美国等成熟市场中，消费型基础设施REITs表现优异，具备良好的收益和估值潜力，尤其在经济复苏期。
6. 运营模式多样化：购物中心的运营主体包括地产商、零售商和金融集团，不同模式下运营能力和收益表现各异。
7. 资产质量与估值：购物中心空置率相对较低，资本化率普遍高于4%，具备较好的资产质量和估值空间。
8. REITs与其他产品的区别：公募REITs具有更强的权益属性，收益来源包括分红和资本增值，退出方式更为灵活。
9. 发展前景广阔：消费基础设施REITs为原始权益人、市场和投资者带来多重利益，发展潜力巨大。

关键信息

• 政策支持：国家发展改革委和证监会相继出台政策，支持消费基础设施REITs发行，放宽收益率和规模要求，加强资金监管。
• 资产类型：购物中心、百货商场、农贸市场等被纳入试点范围，具有良好的现金流和资产增值潜力。
• 运营模式：地产商通过自营或合作模式运营购物中心；零售商通过自营、合作管理或租赁模式参与；金融集团则以合作开发或资产管理形式介入。
• 估值方法：采用现金流折现法，关注未来现金流预测、折现率选择和估值期限，资本化率是判断估值合理性的关键指标。
• 风险提示：政策落地不及预期、消费基础设施景气度下滑是主要风险。

发展展望

消费基础设施REITs在经济复苏背景下具有较好的收益率和估值表现，尤其在疫情后，消费能力的修复有望推动零售物业空置率下降、租金回升，进一步提升REITs市场吸引力。此外，REITs的扩募机制将有助于优化资产组合，形成良性循环，提升市场流动性。未来，应重点关注一、二线城市优质地段零售物业及疫后消费复苏带来的资产价值提升。

与CMBS、类REITs的比较

总结

消费基础设施REITs在中国市场应时而生，其发展符合政策导向和市场需求，具备较高的资产质量和适配性。随着经济复苏，消费类REITs有望表现优异，为多方带来收益。尽管存在一定的风险，但整体前景广阔，值得投资者关注。