房地产行业最新观点及1~11月数据深度解读：销量及投资的“失真”或正逐步向下纠偏，竣工复苏周期判断不变-20191216-招商证券-18页_1mb

房地产行业分析总结（2019年12月16日）

核心内容概述

2019年12月16日发布的房地产行业分析指出，房地产市场正经历销量和投资的“失真”现象，但竣工复苏周期仍在持续。整体来看，行业处于早周期阶段，具备“低估值”和“好公司”配置潜力，预计未来或有跨年行情。

主要观点

销量分析

• 11月销量增速回落：全国商品房销售面积11月同比增速继续回落，表明房企加快推盘和促销的“止损”行为正逐步弱化。
• 结构性分化：一线城市销售已持续负增长，二线城市分化加大，三四线城市“以价换量”更明显，显示其资金压力更大。
• 政策预期改善：随着“因城施策”逐步清晰，市场对政策出现超预期边际改善的判断维持不变。
• 跨年行情预期：房地产板块在当前早周期阶段或更适合配置，市场偏好“低估值”和“好公司”。

投资与新开工

• 投资持续回落：房地产投资11月同比增速继续下降，主因建安投资见顶回落，限价政策逐步放开对投资有短期提振作用。
• 新开工震荡下行：11月新开工面积大幅回落，主要受10月及前期抢开盘影响，预计后续仍将继续“震荡”下行。
• 竣工回暖持续：竣工增速虽短期震荡，但整体仍保持回升趋势，尤其三四线城市后劲更强，预计对下游和物业板块形成beta收益。

资金链与房价“失真”

• 资金来源增速低位：11月资金来源增速为6.5%，其中销售回款仍是最大贡献，信贷增速转负，自筹资金略有反弹。
• 房价指数“削峰填谷”：受限价政策影响，70城房价指数与百城指数出现“失真”现象，导致市场对房价韧性高估，对政策改善低估。
• 流动性指标走弱：货币活化指数持续低位，显示行业资金链仍面临压力，预计未来房价指数将逐步下行，明年或为纠偏期。

关键信息

数据概览

• 1-11月销售面积：14.89亿平，同比+0.2%
• 新开工面积：20.52亿平，同比+8.6%
• 开发投资额：12.13万亿元，同比+10.2%
• 资金来源：16.05万亿元，同比+7.0%

分析结论

• 销售与投资趋势：销售和投资均出现短期弱反弹，但难以持续，明年上半年或进一步暴露下行风险。
• 竣工回暖：竣工增速回升趋势明确，对房地产下游和物业板块形成支撑。
• 行业配置建议：重点推荐具备“持续内生性现金流创造能力”的高质量周转公司，如【万科A、保利地产】；精选“高质量杠杆”的弹性品种；关注资源型公司【华侨城A】及有边际改善的【金地集团】【华夏幸福】等。

配置建议

开发领域

• 高周转公司：【万科A、保利地产】，具备稳定净利润率和长跑潜力，性价比更高。
• 高杠杆公司：需精选“有质量的杠杆”，即销售回款能覆盖融资成本，关注【金地集团】【华夏幸福】等。
• 资源型公司：如【华侨城A】，土地储备丰富，具备长期价值，可关注其资源红利释放机会。

存量环节

• 优质物业：包括商办和物流地产，关注【中国国贸、金融街、南山控股】等。
• 物业管理：在竣工回暖周期下，物业管理龙头值得关注，尽管短期估值偏高，但未来三年有确定性增长。

区域主题

• 重点区域：持续关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”三大区域，未来量价表现有望超越行业平均水平。
• 相关公司：如【华侨城A、龙光地产】（粤港澳）、【华夏幸福】（京津冀）等。

风险提示

• 短期行政调控超预期
• 长效机制超预期
• 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期
• 三四线销售回调超预期

团队与荣誉

• 分析师团队：赵可、刘义、李洋、路畅
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、天眼分析师等荣誉，具备较强研究实力和行业洞察力。

投资评级定义

• 公司短期评级：根据股价相对沪深300指数的表现分为强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 公司长期评级：根据公司长期竞争力分为A、B、C。
• 行业投资评级：根据行业指数相对沪深300指数的表现分为推荐、中性、回避。

重要声明

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