房地产行业11月月报：销量升势延续，投资小幅下滑-20191216-中达证券-29页_1mb

销量升势延续，投资小幅下滑 - 总结

核心内容

本报告分析了2019年11月中国房地产市场的主要数据表现，包括商品房销售、房地产开发投资、土地市场以及融资情况。整体来看，房地产市场在销售端延续升势，但投资端增速有所放缓，政策环境趋于积极。

主要观点

• 商品房销售：11月全国商品房销售面积增速继续提升，1-11月销售金额累计同比增长7.3%，销售面积累计同比增长0.2%。一线城市销售增长较快，而部分三线城市销量明显下滑。
• 房地产开发投资：1-11月房地产开发投资完成额累计同比增长10.2%，增速较1-10月略有回落，但仍在较高水平。房企购置土地面积和成交价款降幅持续收窄，显示市场供需逐渐趋于平衡。
• 土地市场：11月百城住宅用地成交建面同比增长2.9%，其中三线城市增长明显，而一二线城市增速回落。土地成交总价增长有所放缓，但三线城市仍保持较高增速。溢价率整体回落，尤其在二线城市和三线城市。
• 融资情况：开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升，显示销售回款状况良好。国内贷款增速下降，但政策基调转向积极，未来融资端或有所改善。
• 二手房市场：11月二手房成交量环比上升13%，挂牌价指数高位稳定。一线城市挂牌出售量指数下降，价格保持稳定，而三四线城市挂牌出售量维持高位。
• 城市表现差异：一线和二线城市成交量增长较快，部分城市如北京、上海、南京、杭州等表现突出；三线城市成交量则有所下滑，但部分城市如厦门、成都、福州等仍保持较高增长。

关键信息

1. 商品房销售

• 11月销售情况：全国商品房销售面积环比上升4%，同比上升5%。1-11月销售金额累计同比增长7.3%，销售面积累计同比增长0.2%。
• 城市表现：一线城市同比增长较快，部分三线城市如东营、扬州、江阴、韶关销量下滑明显。
• 去化周期：14城新房去化周期为13.3个月，环比上升11%，同比上升10%。南京和福州去化周期上升较快。

2. 房地产开发投资

• 1-11月投资增速：全国房地产开发投资完成额累计同比增长10.2%，增速较1-10月回落0.1个百分点。
• 土地购置：房企购置土地面积和成交价款降幅收窄，1-11月分别下滑14.2%和13.0%。
• 新增供应：由于去年新开工面积增速较高，今年供给较为充足，预计明年新增供应将较为充足。

3. 融资情况

• 开发资金来源：1-11月累计同比增速为7.0%，定金及预收款和按揭贷款增速分别为10.0%和13.9%。
• 贷款情况：国内贷款增速下降，但政策基调积极，未来融资端或有所改善。

4. 二手房市场

• 成交量：11月15城二手房交易量环比上升13%，同比上升14%。厦门、成都、南京成交面积累计增幅居前。
• 挂牌情况：各线城市挂牌出售价指数高位稳定，三四线城市挂牌出售量指数维持高位。

5. 土地市场

• 成交建面：11月百城住宅用地成交建面同比增长2.9%，其中三线城市增长明显，一二线城市增速回落。
• 成交总价：11月住宅用地成交总价同比增长12.4%，三线城市增长最快。1-11月累计同比增长23.5%。
• 溢价率：经历4月“小阳春”后，各线城市溢价率开始回落，11月环比基本持平。

6. 投资建议

• 政策基调：中央经济工作会议更加强调“因城施策”和“三稳”，政策基调趋于积极。
• 市场预期：销售端和融资端预计迎来一定边际改善，房企销售业绩和财务稳健性将得到支撑。
• 评级：维持“强于大市”评级，认为市场基本面较为平稳，销量增速继续小幅提升。

结论

2019年11月，房地产市场整体表现平稳，销量延续升势，投资增速小幅回落。政策基调转向积极，有望带来销售和融资的边际改善。一线和二线城市表现较好，而部分三线城市销量下滑明显。土地市场在一二线城市增速回落，三线城市有所回升。未来，随着政策支持和市场供需变化，房地产行业有望维持稳健增长。