房地产行业最新观点及1~12月数据深度解读：基于“失真的房价”判断房价调整不充分值得商榷，持续关注房地产竣工拐点对下游的α意义-20190122-招商证券-15页_1mb

房地产行业分析总结（2019年1月22日）

核心内容

本报告主要分析了2018年12月房地产行业数据，并展望2019年房地产行业走势。重点在于指出房地产行业销量、投资、资金链等关键指标的变化趋势，以及房地产上下游行业之间的分化。报告强调，应回归利率周期，以价值投资方式布局房地产股票，而非单纯依赖政策放松信号。

---

主要观点

1. 销量与投资趋势

• 销量：12月全国房地产销售面积同比反弹至 +0.9%，但主要由基数效应和中等规模房企年底冲量推动，实际趋势仍偏弱。预计2019年年中销量或二次探底，全年或为小个位数负增长。
• 投资：12月房地产名义投资单月同比平缓回落至 +8.2%，拿地费用持续回落为主因，建安投资低位企稳起到一定缓释作用。预计2019年全年投资增速降至小个位数。
• 新开工：12月新开工同比增速为 +20.5%，但受三四线城市拖累，预计2019年全年将降至小个位数。
• 竣工：2018年底竣工出现向上拐点，对应2015年新开工触底后的趋势回升，符合预期。

2. 房地产上下游分化

• 下游行业：如家电、家居等，没有供给侧改革影响，基本面滞后于房地产行业，存在修复机会，预计2019年第二季度可能迎来改善。
• 上游行业：如钢铁、有色等，因供给侧改革影响，出现供需缺口收窄，表现出与房地产行业背离的趋势。房地产投资与建安投资对上游行业有明显拉动作用。

3. 资金链状况

• 房企资金链整体处于可控水平，12月资金来源同比转负至 -4.1%，但仍高于警戒线（130:100），风险不大。
• 货币活化指数（M1-M2）持续回调，但活定期口径略有回升，反映市场流动性变化。

---

关键信息

1. 行业数据表现

• 1-12月销售面积：14.86亿平方米，同比 +1.3%
• 新开工面积：20.93亿平方米，同比 +17.2%
• 开发投资额：12.03万亿元，同比 +9.5%
• 资金来源：16.60万亿元，同比 +6.4%

2. 分城级与区域表现

• 一线城市：销量同比 +2.8%，房价逐步企稳。
• 二线城市：销量同比 +11.3%，房价回升但缺口扩大。
• 三四线城市：销量仍处于下行通道，预计19年中探底。
• 区域分化：东部、西部销量回升，中部、东北相对疲软。

3. 房价与股票超额收益

• 房价回调存在数据失真，尤其三四线城市新房与二手房价格环比快速回落，带动同比数据补跌。
• 股票超额收益起点是销量的底部左侧，而非房价底部。房价一定程度上成为股票超额收益的反向指标。

---

配置建议

1. 高周转龙头

• 推荐公司：【万科A】、【保利地产】、【金地集团】
• 理由：高周转、低有息负债，具备稳定盈利能力，抗周期能力强。

2. 资源型公司

• 推荐公司：【华侨城A】、【苏宁环球】
• 理由：土地储备丰富且成本低，具备估值修复空间，抗风险能力强。

3. 存量环节

• 优质物业：关注【中国国贸】、【金融街】等商办及物流地产。
• 长租与物管：看好【我爱我家】、【碧桂园服务】、【绿城服务】等，政策红利与消费升级趋势明显。

4. 区域主题

• 关注区域：长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展
• 推荐标的：【新城控股】、【华侨城A】、【龙光地产】等。

---

风险提示

• 短期行政调控超预期
• 长效机制超预期
• 龙头销售不及预期
• 三四线销售回调超预期

---

投资评级定义

公司短期评级

评级	定义
强烈推荐	股价涨幅超基准指数 20% 以上
审慎推荐	股价涨幅超基准指数 5-20% 之间
中性	股价变动幅度介于 ±5% 之间
回避	股价表现弱于基准指数 5% 以上

公司长期评级

评级	定义
A	公司长期竞争力高于行业平均水平
B	公司长期竞争力与行业平均水平一致
C	公司长期竞争力低于行业平均水平

行业投资评级

评级	定义
推荐	行业基本面向好，指数将跑赢基准
中性	行业基本面稳定，指数跟随基准
回避	行业基本面向淡，指数将跑输基准

---

团队介绍

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，拥有丰富的行业研究经验。
• 刘义：联席首席分析师，10年研究经验，曾获新财富前三。
• 李洋、董浩：研究助理，均具备2年房地产研究经验。

---

团队荣誉

• 2016年新财富房地产行业入围奖
• 2016年度“天眼”最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名
• 2018年上半年“慧眼”最佳分析师房地产行业第一名
• 2018年Wind金牌分析师房地产行业第四名
• 2018年金牛奖最具价值分析师

---

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，基于合法取得的信息，但不对信息的准确性和完整性作任何保证。报告内容仅供参考，不构成投资建议。本公司及其关联机构可能持有报告中提及的公司证券头寸，并可能为其提供投资银行业务服务。客户应自行判断投资风险。