2024年9月份青岛房地产月度简报-71页_9mb

青岛房地产市场月度简报（2024年9月）

核心内容概述

2024年9月，青岛房地产市场在政策利好和市场需求的双重推动下，呈现出一定的复苏迹象。整体市场供需活跃，成交面积和均价环比上涨，但同比仍呈现下降趋势。同时，政府出台多项政策，包括降低存量房贷利率、二套房最低首付比例降至15%、保障性住房建设及土地市场优化等，旨在促进房地产市场止跌回稳。

主要观点与关键信息

一、政策动态

1. 央行政策

   • 降低存量房贷利率，预计平均降幅约0.5个百分点。
   • 二套房最低首付比例降至15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
   • 提高保障性住房再贷款资金支持比例至100%，增强市场化激励。
   • 延长部分房地产金融政策期限至2026年底。

2. 青岛地方政策

   • 开展收购存量商品房工作，收购价格以同地段保障房重置价格为参考上限。
   • 出台新政，涉及室内挑空空间、户属空中花园、封闭式阳台等，鼓励打造高品质住宅。
   • 保障性住房建设定价约为商品房的60%，现房配售。

3. 其他政策

   • 国家发改委推动户籍制度改革、加快保障性住房建设等具体政策措施。
   • 自然资源部健全盘活存量土地和低效用地政策体系，推动土地资源优化配置。

二、市场供需情况

1. 商品房市场

   • 新增供应3135套，约50万平，环比增加111%，同比下降59%。
   • 成交10492套，约129万平，环比增加72%，同比下降22%。
   • 成交均价15464元/平，环比上涨17%，同比上涨14%。
   • 房企加推趋缓，去化率仅10%。

2. 住宅市场

   • 新增供应2182套，约28万平，环比增加33%，同比下降61%。
   • 成交7270套，约96万平，环比增加54%，同比下降15%。
   • 成交均价16340元/平，环比上涨23%，同比上涨16%。
   • 城阳区供应量最高，原胶南成交最多，为供销热点区域。

3. 别墅市场

   • 新增供应61套，约1.15万平，环比减少59%，同比增加50%。
   • 销售543套，约10.27万平，环比增加494%，同比增加167%。
   • 成交均价22596元/平，环比上涨15%，同比上涨7%。
   • 房企加快去化，去化周期缩短至22个月。

4. 商业市场

   • 新增供应456套，约5.7万平，环比增加281%，同比下降34%。
   • 销售1146套，约10.8万平，环比增加117%，同比下降2%。
   • 成交均价16985元/平，环比上涨2%，同比上涨10%。
   • 去化周期缩短至73个月。

5. 办公市场

   • 新增供应439套，约15.3万平，同比下降51%。
   • 销售461套，约11.6万平，环比增加124%，同比下降41%。
   • 成交均价9842元/平，环比上涨14%，同比下降27%。
   • 去化周期延长至47个月。

6. 公寓市场

   • 无新增供应，销售1318套，约6.42万平，环比增加264%，同比减少72%。
   • 成交均价9593元/平，环比下跌29%，同比上涨5%。
   • 去化周期缩短至51个月。

三、土地市场情况

1. 整体市场

   • 本月供应2宗土地，建面4.89万平，环比下降61%，同比下降86%。
   • 成交3宗土地，总建面9.53万平，环比下降86%。

2. 区域市场

   • 供应集中于原胶南和城阳，成交集中在原四方区和原胶南市。

3. 土地结构

   • 供应土地纯住宅和纯商业各占一半，成交均为纯住宅用地，且建面均在5万平以下。

4. 土地价格

   • 本月土地成交楼面地价8547元/平，溢价率0%。

5. 成交排行榜

   • 环海湾置业以4.56万平和3.97亿元成交位居第一。
   • 国信集团以4.05万平成交第二。
   • 荣泰地产以0.91万平成交第三。

四、存量去化情况

1. 全市商品房存量

   • 截至9月底，全市商品房存量3154万平，去化周期缩短至28个月。

2. 商品住宅存量

   • 截至9月底，商品住宅市场存量为1607万平，去化周期为19个月。

3. 区域去化压力

   • 原胶南市库存最高，崂山、城阳、平度去化压力较低。

五、二手房市场情况

1. 市场动态
   • 新增挂牌0.8万套，其中黄岛区为新增主力区域，新增2342套。
   • 成交4637套，46.97万平，黄岛区成交1231套领跑全市。
   • 9月末累计挂牌54.22万套，挂牌均价16300元/平。

六、市场活动与开盘情况

1. 开盘监控

   • 9月总计7个项目加推，共推出698套房源，去化71套，去化率10%。

2. 营销活动

   • 项目营销主题多以主题活动、优惠促销为主。

总结

9月青岛房地产市场在政策利好和市场需求的推动下，呈现一定的回暖迹象，但整体仍面临去化压力。政策层面，央行和地方政府出台多项措施，旨在稳定市场、降低购房门槛、促进保障性住房建设。土地市场整体较为平淡，成交量有限，但部分区域如原胶南、城阳、黄岛等成为供销热点。商品房市场供需活跃，成交均价上涨，但同比仍有所下降。住宅市场和别墅市场表现相对较好，而商业和办公市场则面临较大的去化压力。公寓市场无新增供应，但销售量环比大幅上升。整体来看，市场呈现分化趋势，政策的持续支持和市场结构的优化将对房地产市场未来走势产生积极影响。