20210803-西南证券-融创服务-01516.HK-规模效益双向提升_增值服务潜力无限_24页_2mb

融创服务总结

核心内容

融创服务是融创中国旗下的控股子公司，依托集团强大的地产资源，实现了快速成长。截至2020年底，公司在管面积达1.35亿平方米，合约面积达2.64亿平方米，2017-2020年合约面积和在管面积复合年增长率（CAGR）分别为66.2%和89.1%。公司通过内生增长和外拓收并购，不断拓展业务规模，形成多元业态布局，非居业态在管面积占比提升至21.5%。

主要观点

1. 规模效应与精细化管理：公司通过城市深耕战略和科技赋能，显著提升了管理效率和盈利能力，2020年毛利率提升至27.6%，管理费用率降至10.7%。
2. 股权激励与团队建设：公司实施股权激励计划，绑定核心人才，提升组织活力。管理团队经验丰富，组织架构优化，支持进一步发展。
3. 第三方拓展与非居业务：公司第三方在管面积占比达32.1%，非住业态营收占比提升至30%，业务多元化趋势明显。
4. 社区增值服务潜力巨大：公司拥有近70万户优质业主，社区增值服务渗透率低，仅占3.8%，未来发展空间广阔。
5. 盈利预测与估值：预计2021-2023年公司归母净利润分别为12.2亿元、20.9亿元和31.3亿元，增速分别为103%、71%和50%。给予2021年60倍PE估值，目标价为23.40元，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2020年为46.2亿元，同比增长63.3%；预计2021-2023年分别增长至84.3亿元、135.4亿元和181.7亿元。
• 归母净利润：2020年为6.0亿元，同比增长122.6%；预计2021-2023年分别增长至12.2亿元、20.9亿元和31.3亿元。
• 毛利率：2020年为27.6%，预计2021-2023年分别为28%、29%和30%。
• 管理费用率：2020年降至10.7%，显著优于行业平均水平。

管理与业务布局

• 管理规模：2020年在管面积达1.35亿平方米，合约面积2.64亿平方米，储备面积/在管面积比值为0.95，居行业前列。
• 区域布局：公司聚焦一二线城市，管理面积占比达86%，物业费单价高于行业均值。
• 收并购：2020年完成成都环球世纪、开元物业的收购，2021年收购彰泰物业，拓展至广西市场。
• 非居业务：非住业态在管面积占比提升至23%，营收占比达30%，业务多元化。

增值服务

• 社区增值服务：2020年收入为1.76亿元，同比增长65.1%，渗透率低，未来增长潜力大。
• 非业主增值服务：2020年收入为16.7亿元，增速放缓，但营收占比仍居行业前列（36.2%）。
• 增值服务构成：包括空间运营、美居服务、房产中介及便民服务，其中空间运营增长最快，达248%。

风险提示

• 项目交付不及预期：若融创销售面积增速放缓，可能影响公司管理面积增长。
• 第三方拓展风险：收并购及第三方项目拓展存在不确定性。
• 增值服务发展不及预期：社区及业主增值服务拓展存在不确定性。

估值与投资建议

• 盈利预测：预计2021-2023年营业收入分别为84.3亿元、135.4亿元和181.7亿元，归母净利润分别为12.2亿元、20.9亿元和31.3亿元。
• PE估值：2021年PE为60倍，对应目标价23.40元（约28.13港元）。
• 评级：首次覆盖给予“买入”评级。

财务预测表（单位：百万元）

估值指标

总结

融创服务凭借背靠龙头房企的资源，通过收并购和精细化管理实现了快速扩张和盈利提升，具备良好的成长性。社区增值服务仍处于低渗透率阶段，未来发展空间巨大。公司未来三年业绩有望持续增长，估值合理，给予“买入”评级。