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融创服务（1516.HK）公司点评报告总结

核心内容

融创服务（1516.HK）于2021年3月12日发布2020年度报告，展示出强劲的业绩增长与外拓成效。公司2020年实现营业收入46.23亿元，同比增长63.5%；归母净利润6.01亿元，同比增长122.6%。业绩增长显著，其中利润增速远高于营收增速，主要得益于毛利率提升、费用率下降及财务收入净额回正。

主要观点

1. 业绩增长显著

• 营业收入：2020年为46.23亿元，同比增长63.5%。
• 归母净利润：2020年为6.01亿元，同比增长122.6%。
• 毛利率提升：2020年综合毛利率达到27.6%，较2019年提升2.1个百分点。
• 费用率下降：销管费用率降至11.4%，同比下降2.8个百分点。
• 财务收入净额回正：公司财务状况有所改善。

2. 规模增长亮眼

• 在管面积：2020年达到1.35亿平方米，同比增长155.1%。
• 第三方来源在管面积：从2019年的0.6%提升至2020年的32.1%。
• 新增面积：第三方来源占比达52.3%，显示外拓力度显著。

3. 业务结构优化

• 物业管理服务：收入达27.7亿元，同比增长141.6%，毛利率提升至21.6%。
• 社区增值服务：收入1.76亿元，同比增长65%，毛利率从34.6%提升至46.3%。
• 增长动因：项目扩张带来的规模效应、高毛利率业务占比提升及科技降本增效。

4. 项目质量与潜力

• 项目分布：86%的在管面积位于一二线城市，平均物业费为3元/平方米/月，高于同业。
• 增长潜力：关联方与外拓结合，配合高物业费水平，物管收入增长潜力大；项目密度高，有助于资源集中利用，进一步发挥规模效应。

5. 投资建议

• 预测业绩：2021-2023年归母净利润预计分别为12.82亿元、20.97亿元、28.96亿元，同比增速分别为113.3%、63.6%、38.1%。
• EPS预测：2021-2023年EPS分别为0.41元、0.68元、0.93元。
• PE估值：当前股价对应2021-2023年PE分别为43.99倍、26.88倍、19.47倍。
• 目标价：首次覆盖给予“买入”评级，目标价为24.29港元。

关键信息

• 财务摘要：2020年营业收入46.23亿元，净利润6.01亿元；2021-2023年预测净利润分别为12.82亿元、20.97亿元、28.96亿元。
• 股票数据：2021年3月11日收盘价为21.80港元，12个月股价区间为11.46-28.35港元，总市值为67,656百万元。
• 财务与估值指标：2020年P/E为73.86倍，P/B为4.56倍；2021-2023年P/E预计下降至19.47倍。
• 现金流：2020年经营活动净现金流量为8,098百万元，2021年预计为2,411百万元。
• 资产负债率：2020年为24.87%，预计2021-2023年将上升至34.98%、41.79%、42.04%。
• 流动比率：2020年为3.73，预计2021-2023年将下降至2.63、2.23、2.25。

风险提示

• 外拓不及预期。
• 社区增值服务拓展不及预期。

分析师简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，拥有4年房地产行业工作经验及13年证券研究从业经历。
• 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
• 市场基准：A股以沪深300指数为基准，港股以摩根士丹利中国指数为基准。

附注

• 机构销售联系方式：包括华东、华北、华南地区多个机构销售的联系方式及邮箱信息。

总结

融创服务凭借外拓策略实现了在管面积的大幅增长，同时通过优化成本结构和提升毛利率显著提高了盈利能力。公司业务结构持续优化，社区增值服务表现尤为突出，未来增长潜力较大。基于良好的财务表现和业务增长前景，首次覆盖给予“买入”评级，目标价为24.29港元。