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融创服务 (1516.HK) 总结

核心内容

融创服务作为融创中国的物业管理板块，近年来在规模与效益方面实现高质量增长，业务仍处于快速扩张期。公司通过“内生外拓”战略，整合优质资源，提升在管面积和合约面积，同时优化收入结构和盈利能力，展现出良好的发展潜力。

主要观点

1. 规模实现高质量增长

• 合约面积：2017-2020年合约面积年复合增长率约为66.2%。2020年同比增长约67.2%至2.64亿平方米，全年新增合约面积约1.06亿平方米。
• 在管面积：2017-2020年在管面积年复合增长率约为89.1%。2020年同比增长约155.1%至1.35亿平方米。
• 第三方新增面积：2020年通过收购开元物业，新增合约面积中来自第三方的占比达约58%，显著提升整体规模。
• 区域分布：在管面积中，一、二线城市占比达86%。杭州、重庆、天津、台州和成都分别占约12.7%、11.4%、6.7%、4.7%和3.0%，合计约38.5%。

2. 业绩全面高速增长

• 总收入：2017-2020年总收入年复合增长率约为61.3%。2020年同比增长约63.5%至46.23亿元人民币。
• 收入结构：
  • 物业管理服务收入：同比增长约141.6%至27.74亿元。
  • 小区增值服务收入：同比增长约65.2%至1.76亿元。
  • 非业主增值服务收入：因疫情影响，同比增长约6.4%至16.73亿元。
• 盈利能力：整体毛利、经调整经营利润和利润分别同比增长约77.0%、135.6%和131.8%至约12.75亿元、7.50亿元和6.26亿元。毛利率由21.0%提升至27.6%，经调整经营利润率由3.3%提升至16.2%，利润率由3.9%提升至13.5%。

3. 估值表现与投资建议

• 财务指标表现：2020年实际财务指标优于彭博综合预测值，尤其是在毛利、经营利润和利润方面。
• 预测市盈率：当前预测市盈率（彭博BF P/E）约42.0倍，略高于三个月均值41.7倍。
• 扩张潜力：公司合约面积/在管面积比约为1.95倍，且与母企未签约的土储面积约1.27亿平方米，预计在管面积有望在未来实现翻倍，支撑业绩持续增长。
• 投资建议：建议投资者关注其未来增长潜力，可趁股价随大市调整时逢低吸纳。

关键信息

• 业务战略：依托母企融创中国“地产+”战略，实现“内生外拓”高质量增长。
• 收入增长：2020年收入同比增长约63.5%，主要得益于在管面积提升。
• 业态结构优化：住宅物业收入占比下降，商业物业和城市公共及其他物业收入占比上升，显示多元化发展趋势。
• 财务表现：公司盈利能力显著增强，各项利润率指标持续上升。
• 财务健康：公司拥有较高的流动比率（2020年为3.7），速动比率也保持在较高水平，资金杠杆率下降至133%。
• 风险因素：包括业务表现不及预期、系统风险等。

财务数据摘要

投资评级

• 评级：未评级
• 建议：建议投资者关注其未来增长潜力，可趁股价调整时逢低吸纳。

风险提示

• 业务表现不及预期：若业务发展未达预期，可能影响公司增长。
• 系统风险：包括运营、技术及管理等方面的风险。

总结

融创服务凭借“内生外拓”战略实现高质量增长，合约面积和在管面积持续扩大，收入与利润均保持强劲增长。公司通过收购提升第三方业务占比，优化收入结构，拓展商业物业及其他业态服务，同时显著提升盈利能力。尽管2020年营收增速略低于市场预期，但整体运营效率和利润表现优于市场预期。当前估值略高于市场均值，但考虑到公司未来的扩张潜力，仍具备投资价值。投资者可关注其未来表现，适时布局。