20210830-东北证券-融创服务-01516.HK-盈利能力提升显著_外拓发力社区增值服务收入翻番_4页_842kb

报告摘要

融创服务在2021年上半年实现了显著的业绩增长，营业收入和归母净利润分别同比增长85.4%和154.4%，增速居行业第一梯队。公司通过优化毛利率、提升管理效能以及强化外拓能力，推动了盈利能力的显著改善。此外，公司还通过收购广西物业龙头彰泰物业，进一步完善了区域布局。

业绩高增长：2021H1营业收入33.19亿元，同比增长85.4%；归母净利润6.06亿元，同比增长154.4%，超出市场预期。
盈利能力提升：核心净利润5.87亿元，同比增长166.1%。综合毛利率提升5.1pct至31%，主要得益于基础物管毛利率提升4.6pct至26.1%以及社区增值服务毛利率提升7.4pct至42.9%。
费用管控优化：销管费用率同比下降0.3pct至10.1%，期间费用率同比下降2.7pct至7.3%，费用控制能力显著增强。
外拓与收并购推动增长：新增在管面积中第三方占比达65.7%，新增合约面积中第三方占比达69.8%。市场化外拓新增1293万方，收并购新增3071万方，推动区域扩张。
社区增值服务表现亮眼：社区增值服务收入1.89亿元，同比增长106.5%，其中便民服务收入增长超20倍，成为增长的主要驱动力。
收购彰泰物业：4月以7.3亿元收购广西物业龙头彰泰物业，整合在管面积1222万方，合约面积2595万方，进一步增强区域竞争力。

财务表现：
- 2021H1营业收入33.19亿元，同比增长85.4%。
- 归母净利润6.06亿元，同比增长154.4%。
- 核心净利润5.87亿元，同比增长166.1%。
- 综合毛利率提升至31%。
- 销管费用率降至10.1%，期间费用率降至7.3%。
- 归母净利率提升至18.2%，核心净利率提升至17.7%。
业务结构优化：
- 基础物管收入占比提升至61.6%，毛利占比提升至52%。
- 社区增值服务收入占比提升至5.7%，毛利占比提升至7.9%。
- 非业主增值服务收入占比下降至32.7%，毛利占比下降至40.1%。
外拓与收并购：
- 市场化外拓新增1293万方，占新增合约面积的20.7%。
- 收并购新增3071万方，占新增合约面积的49.1%。
- 收购彰泰物业后，其在管面积和合约面积分别增加1222万方和2595万方。
激励计划：
- 公司于6月采纳股权激励计划，由融享平台持有4.62亿股奖励股份，占总股本的14.9%。
- 激励计划有助于绑定人才，推进外拓及收并购扩张。
投资建议：
- 预测2021-2023年归母净利润分别为13.04/20.31/29.19亿元，同比增长分别为116.9%、55.8%、43.7%。
- EPS分别为0.42/0.66/0.94元。
- 当前股价对应2021-2023PE分别为39.52/25.36/17.65倍，维持买入评级，上调目标价至27.20港元。
风险提示：
- 外拓不及预期。
- 社区增值服务拓展不及预期。

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入（亿元）	46.23	85.90	134.20	190.63
归母净利润（亿元）	6.01	13.04	20.31	29.19
毛利率	27.59%	30.83%	30.95%	31.27%
净利润率	13.53%	15.64%	15.65%	15.82%
费用率	-	7.3%	-	-
股息收益率	0.35%	0.12%	0.16%	0.21%
市盈率（PE）	73.63	39.52	25.36	17.65
市净率（PB）	4.54	4.65	3.91	3.18
净资产收益率（ROE）	6.20%	11.86%	15.60%	18.32%

社区增值服务：收入翻倍增长，便民服务收入增长超20倍，成为增长亮点。
非住项目布局：上半年新签单年合同金额中非住占比43%，新增南开大学津南校区、西部航空基地等多元业态项目。
财务指标改善：应收账款周转天数从85.47天增至91.39天，存货周转率天数从3.23天增至4.00天，流动比率从3.73降至2.76，速动比率从3.71降至2.74。