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青岛房地产市场月度简报（2021年10月）总结

核心内容概览

2021年10月，青岛房地产市场整体呈现供大于求、需求疲软、价格下行的态势，各细分市场如住宅、商业、办公、公寓及别墅市场均面临不同程度的去化压力。与此同时，国家及地方层面出台多项政策，对房地产市场进行调控和规范。

主要观点与关键信息

1. 政策动态

• 房地产税试点：全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点范围包括居住用和非居住用等各类房地产，但不包括农村宅基地及其上住宅。
• 首套房支持政策：银保监会支持首套房购房者，通过降低首付比例和利率来缓解刚需群体的购房压力。
• 预售资金监管：青岛市发布《商品房预售资金监管暂行实施细则》征求意见稿，明确预售资金必须存入指定监管账户，确保资金用于工程建设。
• 保障性租赁住房：住建部部署发展保障性租赁住房，以促进住房市场结构优化，缓解新市民和青年群体的住房困难。
• 超高层建筑管控：住建部与应急管理部联合发布通知，严格限制新建超高层建筑，防止过度开发。

2. 土地市场

• 土地供应减少：10月土地供应数量减少，仅2宗，面积环比增加14%，但无土地成交。
• 土地类型单一：本月土地供应全部为商业地块，无成交土地。
• 土地价格未动：由于无土地成交，本月土地价格无明显变化。

3. 商品房市场

• 整体供销价齐降：全市商品房新增11898套，约136.1万平，环比下降20%，同比下降35%；销售10055套，约108.7万平，环比下降4%，同比下降21%；成交均价13610元/平，环比和同比均下降7%。
• 区域表现：胶州市供销居首，原胶南市、城阳区、即墨区为供销热点区域。
• 存量去化：截至10月末，全市商品房存量3509万平，去化周期升至25个月。原胶南市库存最高，但去化压力较小。

4. 住宅市场

• 供销价下降：新增8657套，约107.5万平，环比下降21%，同比下降40%；销售7870套，约90.3万平，环比下降8%，同比下降26%；成交均价14016元/平，环比和同比均下降4%。
• 区域表现：胶州市成交量最为突出，其次是原胶南市和城阳区。
• 存量去化：截至10月末，商品住宅存量2039万平，去化周期升至17个月。胶州、原胶南库存最多，市南区去化周期最长。

5. 别墅市场

• 供销变化：新增501套，约8.9万平，环比上升93%，同比下降47%；销售185套，约3.3万平，环比下降57%，同比下降62%；成交均价19981元/m²，环比上升12%，同比下降6%。
• 存量去化：截至10月末，别墅存量173.7万平，去化周期升至26个月。

6. 商业市场

• 供销变化：新增511套，约10.8万平，环比下降21%，同比上涨20%；销售698套，约6.7万平，环比上涨24%，同比上涨22%；成交均价12600元/平，环比下降6%，同比下降28%。
• 存量去化：截至10月末，商业存量692.8万平，去化周期升至96个月。

7. 办公市场

• 供销变化：新增564套，约7.2万平，环比下降33%，同比下降43%；销售344套，约5.0万平，环比上涨1%，同比下降29%；成交均价11029元/平，环比下降11%，同比下降12%。
• 存量去化：截至10月末，办公存量353万平，去化周期升至81个月。

8. 公寓市场

• 供销变化：新增供应2096套，约9.1万平，环比上升6%，同比上升19%；销售1098套，约5.8万平，环比上升57%，同比上升47%；成交均价10025元/平，环比下降15%，同比下降22%。
• 存量去化：截至10月末，公寓存量329.8万平，去化周期降至51个月。

9. 广告投放

• 投放情况：10月广告投放量以胶南市最多，共投放3次，投放量24.9万元；共5个项目投放，总投放量约58.1万元。

10. 开盘与营销活动

• 开盘情况：10月全市共14个项目加推，推出1612套房源，去化609套，去化率38%。
• 营销活动：全市共69个项目开展营销活动，主要以线上优惠促销、品牌活动和DIY活动为主。

11. 二手房市场

• 挂牌与成交：新增挂牌1.22万套，黄岛区为新增主力区域；10月成交2546套，黄岛区成交618套，领跑全市销量。
• 存量与价格：截至10月末，累计挂牌26.37万套，挂牌均价21120元/口。

总结

2021年10月，青岛房地产市场整体低迷，供需双降，价格下行。政策层面加强调控，包括房地产税试点、预售资金监管、保障性租赁住房发展及超高层建筑管控等。各细分市场均面临去化压力，其中住宅市场表现最为明显，而公寓市场去化周期有所改善。市场整体呈现结构性调整趋势，政策影响显著。