20170913-安信国际证券-中国奥园-03883.HK-规模同利润齐飞_成长与回报兼具_18页_2mb

中国奥园公司总结

核心内容概述

中国奥园是一家成立于1996年的房地产开发企业，以“体育+地产”的复合开发理念著称。公司自2007年上市以来，持续扩大规模，2015年进入百亿俱乐部，并于2015年首次拓展海外市场，收购悉尼项目。公司实际控制人为郭梓文、郭梓宁兄弟，持股比例达54%。

主要观点

规模扩张可延续

• 公司销售增长势头强劲，预计2017-2019年CAGR约41%。
• 土地储备充足，上半年新增土储370万方，总土储达1712万方，对应总货值约1628亿元。
• 2017年新开工面积预计达到532万方，同比增长74%。

销售增长确定性强

• 已售未结资源达358亿元，是2016年确认收入的3倍，为未来收入增长提供保障。
• 毛利率预计小幅回升，主要由于高均价项目将逐步结算。
• 融资成本持续下降，通过置换高息债务，预计平均借贷成本降至7%以下。
• 高权益比例（88%）有助于减少利润侵蚀，高于行业平均。

市场估值与投资建议

• 首次给予“买入”评级，目标价5.20港元，较RNAV每股8.67港元折让40%，隐含31%的上涨空间。
• 2017E-2019E核心EPS分别为0.54/0.77/1.00元，对应预测市盈率分别为6.41/4.55/3.47倍，显著低于内房平均水平。

关键信息

土地储备与城市布局

• 公司土储中22%位于调控严格的城市，其余77%位于受益于去库存政策的二三四线城市。
• 在粤港澳大湾区布局8个城市，拥有40个项目，总建面约480万方，估算货值约587亿元。
• 公司还拥有10个城市更新项目，预计总建面422万方，将在中期内强化项目储备。

股东结构

• 郭梓文、郭梓宁兄弟持股54%。
• 其他股东持股46%。

财务预测

• 2017E-2019E营业收入分别为19,077亿元、26,860亿元、35,187亿元，CAGR约44%。
• 核心净利润分别为1454亿元、2052亿元、2685亿元，CAGR约37%。
• 每股核心收益分别为0.54元、0.77元、1.00元。

估值分析

• 使用RNAV（净资产价值）方法进行估值，公司重估净资产价值为232亿港元，对应每股8.67港元。
• 给予40%的折价率，目标价为5.20港元，隐含31%的上升空间。
• 公司财务指标如ROE（净资产收益率）预计从9.9%提升至19.5%，表现出强劲的盈利能力。

风险提示

• 粤港澳大湾区土储未能及时补充。
• 海外投资受限，影响悉尼和加拿大项目发展。

股价表现

• 2017年9月6日现价为3.96元。
• 12个月内低/高为1.612/4.3元。
• 平均成交为45.50百万港元。

结论

中国奥园凭借其强大的土地储备、合理的城市布局、较高的权益比例以及持续下降的融资成本，展现出强劲的成长能力和回报潜力。公司未来三年的销售和利润增长预期良好，且在粤港澳大湾区的布局为长期发展提供了坚实基础。基于当前估值，公司具备较高的投资价值，首次给予“买入”评级，目标价5.20港元，隐含31%的上涨空间。