【保利投顾研究院】2019宏观形势及行业环境研究报告_15页_3mb

2019年宏观形势及行业环境总结

一、2019宏观政策面展望

1.1 外围环境：美联储加息趋缓，国内货币政策宽松空间打开

• 美国经济：多项经济领先指标疲软，经济扩张接近顶部，美联储释放偏鸽派信号，预计加息步伐放缓。
• 中美关系：中美增长周期背离趋势可能趋缓，为国内货币政策创造宽松空间。
• 货币政策：2019年可能继续通过多种形式降准，不排除降息可能性，但目前条件仍不成熟。
• 政策窗口期：若降息出现，可能在二季度初，MLF利率或先动。

1.2 财政政策：发力空间打开，预计继续推进减税与基建投资

• 去杠杆转向稳杠杆：2018年主动去杠杆政策逐步转向稳杠杆，财政政策空间扩大。
• 政策方向：政府将推进减税以提振市场信心，加大基建投资以稳定经济增长。
• 数据支持：M2和社融新增规模走势显示金融环境逐步改善。

1.3 经济形势：下行压力仍大，稳经济政策频出

• 经济指标趋弱：2018年下半年以来，投资、消费、出口及工业增加值均有所下滑。
• 政策应对：稳增长成为政策主线，预计2019年将出台更多稳经济措施。
• 地产调控松动：地产调控可能局部松动，如限购、限售等政策执行层面有调整可能。

1.4 政策基调：稳字当头，着力提振市场信心

• 政治局会议：提出“六个稳”，强调逆周期调节，财政政策加力提效，货币政策宽信用。
• 发展方向：中央经济工作会议偏重稳增长，推动高水平改革开放，把握战略机遇期。

二、2019房地产政策环境

2.1 政策放松路径回顾

• 行政管控类政策改善：部分城市如珠海已局部放松限购，路径与上一轮相似。
• 政策传导：调控从三四线城市向二线城市传导，限价限签政策逐步改善。

2.2 政策展望：房地产“去行政化”，调控工具逐步松动

• 长效机制导向：政策调整选择权交给地方，因城施策、分类指导成为趋势。
• 调控方向：限购、限售、限价、限贷等政策可能局部调整，优先考虑财政压力大的非热点城市。
• 具体调整预判：
  • 限购：城市外围区域或率先松动，如缩短社保年限、允许补缴单身取消限制。
  • 限售：财政压力大的非一二线城市或率先放开。
  • 限价限签：行政类政策率先松动。
  • 限贷：换房需求旺盛的城市可能逐步调整首套认定标准。

2.3 房企融资端：融资环境有所改善，优质房企受益

• 融资形势：去杠杆向稳杠杆思路转变，房企融资环境改善，11月融资额环比上升29%。
• 债务到期：2019-2021年房地产行业信用债到期规模较大，房企继续面临现金流压力，中小房企压力更甚。

2.4 居民房贷端：利率拐点出现，预计持续下降

• 利率趋势：10月以来多个城市下调房贷利率上浮比例，厦门恢复基准利率。
• 贷款情况：居民中长期新增贷款触底回升，银行按揭额度宽松，放款速度加快。
• 首付比例：央行探讨首付比例逆周期调节，部分核心城市二套房首付比例较高，存在调整空间。

三、宏观行业形势小结

• 政策导向：稳增长成为宏观政策主线，财政与货币政策协同发力。
• 行业环境：房地产行业进入局部调整期，政策工具逐步松动，融资环境改善。
• 市场信心：通过政策放松和减税等手段，提振市场信心，稳定经济预期。

四、关键信息与数据支持

• 中美经济背离：2017Q4至今，美国经济扩张，中国经济收缩。
• 降准与降息：2018年多次降准，2019年可能降息，但条件尚不成熟。
• 房地产信用债到期规模：2019年房地产行业信用债到期规模达4572亿元，2021年进一步增至7499亿元。
• 房贷利率调整：多个城市下调房贷利率上浮比例，厦门恢复基准利率。
• 首付比例：部分城市二套房首付比例较高，存在调整空间。

五、总结

2019年宏观政策将以“稳”为核心，通过财政与货币政策的协同发力，对冲外部不确定性，提振市场信心。房地产行业在政策宽松趋势下，将经历局部调整，优先放松行政类政策，如限购、限售等，同时房企融资环境逐步改善，优质房企有望受益。整体来看，2019年将是政策调整与市场稳定并重的一年，为经济和房地产市场提供新的发展契机。