【保利投顾研究院华北分院】2021年天津房地产市场半年报-83页_9mb

2021年上半年天津房地产市场总结

核心内容概述

2021年上半年，天津房地产市场在宏观经济稳步复苏、政策调控持续收紧、财政后置及货币金融环境逐步回归正常化的背景下，呈现出整体平稳但结构性分化加剧的态势。房地产作为经济发展的“压舱石”作用依然显著，但行业面临诸多挑战，如信贷收紧、土拍规则调整、限价政策执行等，对市场热度和供需关系产生深远影响。

主要观点与关键信息

一、宏观经济环境

• 全球形势：全球经济进入共振复苏阶段，通胀攀升，部分国家已开始加息，中国保持先行复苏优势。
• 国内形势：国内经济指标有所回落，但整体向好，房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。
• 财政环境：财政后置特征明显，专项债发行偏慢，预计下半年财政将保持基本平稳，基建投资有望提速。
• 货币金融环境：M2增速回落，社融增长放缓，货币政策灵活精准，流动性合理充裕，逐步回归正常化。

二、行业政策环境

• 中央基调：重申“房住不炒”，推进保障性住房及旧改，强化资金监管，防止以学区房名义炒作房价。
• 城市调控：调控范围广、维度多，资金、价格为主要调控手段，金融与行政手段相辅相成。
• 金融手段：严查违规信贷资金，房贷利率上升，银行额度紧张，限制房企融资渠道，非标融资监管趋严。
• 土拍调控：宅地“两集中”政策影响地方政府和房企供地逻辑，土拍热度结构性分化，调控加码。
• 长效机制：土地出让金划转税务部门，房地产税试点推进，试点城市或将包括深圳、海南等。

三、全国市场走势

• 市场整体：房地产维持高景气，销售和投资增长延续，但增速逐步回落。
• 分线特征：一线城市热度回落，二线城市成交动能较强，三四线城市相对平稳。
• 分区特征：华东领跑，华南稳中微降，华中改善明显，华北和西部表现平稳，东北市场疲软。
• 土地市场：多城供地量提升，土拍热度结构性分化，部分城市地价涨幅显著，房企投资利润收窄。
• 后市展望：限价政策高压持续，需求外溢至近郊，都市圈协同发展，关注结构性机会。

四、天津经济形势与宏观环境

• 经济表现：上半年经济快速恢复，GDP同比增长11.4%，两年平均增速3.5%，低于全国平均水平。
• 产业结构：第二产业增长最快，制造业带动作用显著，第三产业稳步增长。
• 固定资产投资：同比增长6.2%，制造业和高技术产业投资增速较快。
• 消费市场：社会消费品零售总额增长17.2%，汽车消费和新能源汽车增长显著。
• 人口与就业：常住人口1387万人，增速趋稳；新增就业20.65万人，同比下降3.46%。
• 居民收入：人均可支配收入增长11.6%，处于中下游水平。
• 财政收入：一般公共预算收入增长28%，非税收入增长较快，排名靠前。

天津房地产市场分析

1. 房地产市场整体表现

• 房地产市场维持高景气，成为经济发展的主要支撑。
• 房企融资环境收紧，传统渠道受限，转向非标融资。
• 土拍热度结构性分化，部分城市地价涨幅显著，房企利润空间收窄。

2. 政策影响

• 天津未出台调控放松政策，推进“重点支持人员”购房政策。
• 土拍“两集中”政策实施，影响房企拿地节奏和成本。
• 限价政策执行，对房价和市场预期产生影响。

3. 市场分化与趋势

• 城市间市场分化加剧，核心城市带动周边发展。
• 近郊市场表现理想，部分项目出现涨价现象。
• 信贷收紧对市场需求和房企资金回笼造成压力。

总结

宏观行业

• 外围：全球经济恢复分化，通胀攀升，政策逐步退出宽松。
• 国内：经济指标回落但不改向好，房地产高景气延续。

货币金融政策

• 灵活精准，流动性合理充裕，逐步回归正常化。

财政政策

• 后置特征明显，下半年基建投资有望回升。

行业站位

• 房地产仍是经济发展的主要支撑，调控政策保持“三稳”基调。

行业政策

• 资金监管持续强化，信贷、价格为主要调控手段。
• 土拍规则调整，房企投资成本上升，利润空间收窄。
• 房地产税试点推进，对行业长期影响值得关注。

后市展望

• 限价政策维持高压，各城执行层面不同，关注区域差异。
• 土拍热度传导至楼市，结构性机会凸显。
• 信贷环境趋紧，影响市场需求和房企资金回笼。
• 重点支持人员购房政策可能对市场产生支撑作用。