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房地产行业物管板块2020年中报总结

核心内容概述

2020年上半年，中国物业管理行业整体呈现高增长态势，20家上市物管公司合计实现营业收入371.3亿元，同比增长31.8%；合计归母净利润51.0亿元，同比增长43.0%。尽管受到疫情影响，物管公司在项目拓展方面有所受限，但得益于政策支持和社区增值服务的推动，利润端增长显著高于收入端，实现增收增利。

主要观点

1. 盈利能力提升，精细化管理成效显著

• 毛利率提升：20家物管公司上半年毛利率为27.1%，较上年同期提升0.8个百分点，主要得益于组织结构优化、人员成本下降及管理效率提升。
• 人力成本占比下降：上半年人力成本在营收中的占比为37.8%，较上年同期下降4.0个百分点。
• SA&G费用率下降：SA&G费率下降至8.8%，管理效率提升带动盈利能力增强。
• 人均效能提升：上半年人均效能为7241平方米/人，较2019年提升1.0%，表明人员使用效率有所改善。

2. 规模扩张依然强劲

• 在管面积增长：20家物管公司平均在管面积为1.32亿平米，同比增长43.0%。
• 合约面积增长：15家物管公司平均合约面积为2.44亿平米，同比增长25.8%。
• 合约面积/在管面积比率：平均为1.74X，部分公司如新城悦服务、碧桂园服务等比率高于2，储备面积资源丰富，为未来增长奠定基础。

3. 市场化扩张加快，非住宅业态成为新增长点

• 第三方在管面积占比提升：14家物管公司第三方在管面积占比达57.9%，较2019年末提升3.3个百分点。
• 非住宅业态占比提升：上半年非住宅业态在管面积占比达43.9%，较2019年末提升7.2个百分点。
• 非住宅业态增长更快：上半年非住宅业态在管面积同比增长30.45%，高于住宅业态的1.78%。

4. 社区增值服务表现亮眼

• 收入增速高：上半年社区增值服务收入约35亿元，同比增长45.6%，且增速维持在50%以上。
• 收入占比提升：上半年社区增值服务收入占比达13.2%，较2019年末略有下降，但整体呈上升趋势。
• 业务多元化：疫情下社区新零售业务表现超预期，疫情后拎包入住、美居等业务快速增长，抗风险能力突出。

5. 非业主增值服务收入占比下降

• 收入占比收缩：上半年非业主增值服务收入占比为17.5%，较2019年末下降2.7个百分点。
• 收入增速放缓：上半年非业主增值服务整体收入增速为25.6%，较2019年全年下降22.8个百分点。
• 收入结构优化：随着业主增值服务的兴起，非业主增值服务的收入占比预计继续下降。

关键信息

• 收入结构优化：基础物管收入占比下降，社区增值服务占比上升，非业主增值服务占比持续收缩。
• 行业集中度提升：物管公司更聚焦优势及战略区域，提升项目密度和人员使用效率。
• 收并购活跃：上半年物管公司共发生22起收并购，主要集中在非住宅业态和细分领域，如工业物流、电力、商业管理等。
• 估值分化：物管板块整体估值提升，但个股间差异较大，如招商积余、永升生活服务、新大正等公司估值较高。

投资建议

• 短期重点推荐：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等公司。
• 行业评级：强于大市（维持评级）。

风险提示

• 物管费收缴不及时：可能影响公司现金流和利润。
• 人员成本上涨：可能侵蚀毛利率，影响盈利能力。
• 并购整合不及预期：可能影响公司运营效率和盈利表现。