20200812-万联证券-不动产投资系列报告_投资视角看公募型REITs的关注点_19页_701kb

投资视角看公募型REITs的关注点总结

核心内容

公募型REITs是一种通过公开市场募集资金、投资于不动产或基础设施的权益类投资工具，实现了从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。它不仅为投资人提供了稳定的现金流和资产增值机会，也对我国大类资产配置具有重要意义，有助于盘活基础设施和不动产资产，推动商业地产的发展。

主要观点

1. 公募型REITs的定义与特征

• 公募型REITs以股权形式持有底层资产，在公开市场发行与交易，兼具股性和债性。
• 与类REITs相比，其法律架构、管理人资质、杠杆率和税收安排等方面存在明显差异。
• 公募型REITs的核心在于资产的独立上市，其产品结构通常为“SPV+公募基金”双结构。

2. REITs的收益来源

• 股利增长：股利可通过内部增长（如租金上涨、资产翻新）和外部增长（如收购、开发）实现。
• 资产增值：不动产具有抗通胀性，其增值来源于土地价格、租金增长、运营效率提升等。
• 收益来源多样化：REITs收益主要来自股息分红与资产增值，其中成长型REITs收益更多来源于股价增长。

3. REITs的估值模型

• 绝对估值法：采用FFO（Fundamental Fair Value Operating）方法，通过将折旧和摊销加回净收入，更真实反映资产价值。
• 相对估值法：通过P/FFO倍数衡量，不同类型REITs的估值差异较大，如数据中心、工业类REITs通常享受更高估值。
• 财务指标关注点：现金流（如FFO、AFFO）和杠杆率（如资产负债率、利息支出比率）是评估REITs的重要指标。

4. 海外经验与国内预期

• 美国REITs市场成熟，种类丰富，其中基础设施类REITs市值占比最高。
• 亚洲区REITs以地产类为主，日本、新加坡和香港的REITs市净率较低，但部分成长型REITs如数据中心、物流地产表现优异。
• 我国基础设施REITs在发展初期，预计优先支持公路、仓储物流、产业园区等，未来可能拓展至商业地产。

5. 投资人视角

• REITs产品收益稳定、抗通胀性强，与股票和债券的相关性较低，适合长期配置。
• 不同底层资产类型的REITs在收益表现和风险特征上存在较大差异，投资人应关注底层资产属性。

关键信息

1. 市场规模与发行情况

• 全球REITs市场规模约2万亿美元，美国市场规模最大，亚洲区以地产类为主。
• 中国版REITs预计初期市场规模可达千亿美元，未来有望扩大至商业地产领域。

2. 不同底层资产的收益表现

• 传统型REITs：如零售、办公类，收益主要来自股息分红，表现相对稳定。
• 成长型REITs：如数据中心、物流地产，收益主要来自股价增长，具有更高波动性。
• P/FFO倍数差异：数据中心、工业类REITs倍数较高，社区商业中心、独立店面REITs倍数较低。

3. 财务与税务结构

• 我国基础设施REITs杠杆率不得超过基金净资产的140%，用于收购的借款不得超过20%。
• 美国和日本REITs对杠杆率没有严格限制，但通常在50%左右。
• 税收安排对REITs的收益有重要影响，需关注政策变化。

4. 交易结构与发行价格

• 发行价格通常以净资产为基准，美国市场市净率一般在2倍到3倍之间，亚洲区多在1倍左右。
• 香港REITs市场存在折价现象，发行市净率多在0.9倍以下。

5. 风险因素

• 政策风险：REITs试点推进可能不及预期。
• 市场流动性风险：二级市场流动性不足可能影响投资效果。
• 底层资产收益风险：若底层资产收益不及预期，将影响整体回报。
• 管理人运营风险：委托代理关系可能导致管理人与投资人利益不一致。

未来展望

• 公募型REITs将推动国内基础设施和不动产的盘活，促进商业地产发展。
• 成熟的REITs市场将包括公寓、酒店、写字楼等商业地产类型。
• REITs有助于打通资金与资产端，提升不动产运营效率。

结论

公募型REITs作为我国大类资产配置的重要补充，兼具股性和债性，具有收益稳定、抗通胀性强、与股票和债券相关性低等优势。其发展将带来不动产投资的结构性变革，但需关注政策推进、市场流动性、底层资产收益和管理人运营等风险因素。