北大光华-寻找中国版公募REITs的_价格锚_商业不动产资本化率调查研究-2019.6-32页_1mb

中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究总结

核心内容

本报告由中国REITs论坛联合北大光华中国REITs研究中心、中联基金和戴德梁行共同发起，旨在通过分析国内商业不动产大宗交易案例中的资本化率，为中国REITs不动产资产定价体系的建设提供基准指数参考。

主要观点

• REITs市场发展：自2014年“中信启航”开启中国类REITs市场以来，市场迅速发展，类REITs和CMBS产品规模达3000亿元人民币，为优质物业持有企业提供了新的融资渠道。
• 资本化率的重要性：资本化率是衡量物业运营净收入与价值关系的重要指标，对REITs底层物业资产定价具有重要意义。
• 一线城市主导市场：2018年一线城市商业不动产交易额占市场总额的75%，2019年一季度交易额继续保持增长趋势。
• 外资偏好一线城市：外资机构2018年投资总额达960亿元人民币，其中99%集中于一线城市，体现出对一线城市的高关注度。
• 不同业态的投资偏好：甲级写字楼最受关注，物流、科研办公、商业零售次之，酒店和公寓关注度相对较低。

关键信息

一线城市交易情况

• 2018年一线城市商业不动产交易额合计达2,960亿元人民币，占市场总额的75%。
• 2019年一季度一线城市交易额同比增长显著，北京增长241%，上海增长88.8%。
• 一线城市仍为外资机构主要投资区域，2018年外资占一线城市总投资额的45%。

业态关注度与资本化率

• 资本化率与关注度负相关：同一业态物业在关注度高的城市资本化率更低。
• 甲级写字楼关注度最高：在所有业态中，甲级写字楼的资本化率最显著地因城市级别而分化，北京、上海的资本化率分别为3.8%与4.9%，二线城市则在4.5%至6.5%之间波动。
• 物流、科研办公、商业零售关注度较高：物流资本化率在3.5%至5.0%之间，科研办公在4.0%至5.5%之间，商业零售在4.3%至5.5%之间。
• 公寓与酒店资本化率相对较低：公寓资本化率在3.5%至4.5%之间，酒店资本化率在4.5%至5.5%之间。

大宗交易案例

• 凯德商用中国信托：收购多个商业零售项目，出售北京安贞华联商场，资本化率在5.9%至8.4%之间。
• 领展房地产投资信托基金：收购深圳中心城和北京京通罗斯福广场，资本化率分别为3.0%和3.4%。
• 雅诗阁公寓信托：出售上海和西安的公寓项目，资本化率未披露。
• 丰树物流信托：收购全国11处物流资产包，资本化率为6.4%。
• 中国运通网城房地产投资信托：收购武汉梅洛特物流物业，资本化率为4.9%。

调研成果

• 调研范围：涵盖40余家国内一线不动产投资机构，共收集42份问卷反馈。
• 资本化率关注程度：51%受访者对资本化率有严格量化标准，49%将其列为投资决策重点考虑因素。
• 资本化率趋势预测：一线城市资本化率预计保持平稳或略有下降，二线城市则存在上升趋势。

调研结论

1. 受访者普遍将资本化率作为衡量物业价值的重要指标。
2. 一线城市仍是投资热点，新一线城市因成长性受到一定关注，二线城市则相对谨慎。
3. 甲级写字楼受关注程度最高，资本化率呈现明显城市分化。
4. 不同业态资本化率水平差异较大，物流和公寓的资本化率差异较小。
5. 一线城市资本化率整体低于二线城市，反映出市场对一线城市物业的追捧。
6. 投资者对一线城市资本化率趋势持谨慎乐观态度，二线城市则存在更多不确定性。

调研及报告编写主要参与人员

• 陈逸欣、胡峰、何亮宇、刘安洲、刘慧、刘俏、李尚宸、李宗霖、戚杰西、杨扬、杨枝、于嘉文、张思思、张峥、周芊
• 感谢闫云松博士对CRF中国REITs指数开发与商业不动产资本化率调查研究等领域的学术建议！

中国REITs论坛

• 成立于2018年6月，由北京大学光华管理学院与中联基金共同发起。
• 宗旨是建立一个聚集中国REITs领域政策、学术研究和商业机构的高端平台。
• 主要成果包括参与国家部委和监管部门方案论证、发布白皮书与研究报告、开发不动产金融理论和实践课程，推动REITs市场发展。

免责声明

本报告中所引用的数据及资料仅供参考，不构成对市场或物业的全面描述。报告内容基于公开资料及第三方评估机构的数据，仅作参考用途。