北大光华-寻找中国版公募REITs的“价格锚”：商业不动产资本化率调查研究-2019.6-32页_1mb

中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究总结

核心内容概述

本报告由中国REITs论坛发起，联合北大光华中国REITs研究中心、中联基金和戴德梁行共同完成，旨在通过分析国内商业不动产市场中不同城市、不同业态物业的资本化率，为REITs不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。报告聚焦于2019年6月前的市场数据，涵盖中国内地商业不动产大宗交易市场概览、外资机构投资趋势、REITs大宗交易案例、资本化率调研方法及调研成果分析等内容。

主要观点与关键信息

一、中国内地商业不动产市场概况

• 市场活跃度高：2018年中国内地商业不动产大宗交易额达2,960亿元，较2017年增长9.5%；2019年一季度交易额达810亿元，同比增长14.6%。
• 一线城市主导市场：2018年一线城市交易额占市场总额的75%，其中上海交易额达1,172亿元，北京增长26%至560亿元。2019年一季度，北京、上海、广州、深圳交易额分别同比增长241%、88.8%、28.3%、163%。
• 二三线城市交易额回落：受市场整体不确定性影响，二线城市交易活跃度相对较低。

二、外资机构投资趋势

• 外资偏爱一线城市：2018年外资投资总额达960亿元，占总交易额的32%；其中一线城市投资占比高达99%。
• 重点投资标的：包括核心区域的商业零售、写字楼等，如北外滩星港国际中心、京通罗斯福广场等项目。

三、REITs大宗交易案例分析

• 凯德商用中国信托：2019年收购多个商业零售项目，如黑龙江凯德广场、长沙凯德广场等，资本化率在5.6%-8.4%之间。
• 领展房地产投资信托：2019年收购深圳中心城及北京京通罗斯福广场，资本化率分别为3.0%和3.4%。
• 雅诗阁公寓信托：出售上海及西安的馨乐庭服务式公寓，为国内租赁住房类REITs提供底层资产。
• 丰树物流信托：2018年收购全国11处物流资产包，净资本化率为6.4%。
• 中国运通网城房地产投资信托：2018年收购武汉梅洛特物流物业，净资本化率为4.9%。

四、资本化率调研基本思路

• 调研目的：为REITs不动产定价体系提供基准参考。
• 调研对象：活跃于国内商业不动产大宗交易的40余家投资机构及专家。
• 调研内容：涵盖投资人背景、投资偏好、资本化率水平等。
• 调研范围：包括写字楼、科研办公/产业园、商业零售、酒店、物流及公寓等业态。

五、资本化率调研成果

• 资本化率关注度高：51%的受访者将资本化率作为量化指标，49%作为重点考虑因素。
• 投资关注度与资本化率负相关：同一业态物业在越受关注的城市，资本化率越低。
• 甲级写字楼关注度最高：其资本化率在一线城市（北京、上海）分别为3.8%-4.9%，在二线城市则较高。
• 物流、公寓资本化率差距较小：显示其市场稳定性。
• 未来趋势预测：一线城市资本化率预计保持平稳或略有下降，二线城市则因供应压力和市场不成熟，资本化率可能上升。

调研结论

1. 资本化率是商业不动产定价的重要指标，受到市场广泛重视。
2. 投资机构对一线城市商业不动产的关注度最高，尤其在甲级写字楼、商业零售、酒店等业态。
3. 各业态资本化率差异显著，其中甲级写字楼资本化率因城市级别而呈现明显分化。
4. 二线城市资本化率波动较大，主要由于交易案例较少及城市间差异。

调研参与人员

• 主要研究人员：陈逸欣、胡峰、何亮宇、刘安洲、刘慧、刘俏、李尚宸、李宗霖、戚杰西、杨扬、杨枝、于嘉文、张思思、张峥、周芊。
• 学术支持：感谢闫云松博士对CRF中国REITs指数开发与资本化率调查研究的建议。

中国REITs论坛简介

• 成立背景：由北京大学光华管理学院与中联基金于2018年6月共同发起。
• 宗旨：打造一个集政策、学术研究与商业实践于一体的高端平台，推动REITs市场发展。
• 成果：参与国家部委、监管部门REITs方案论证，发布系列白皮书与研究报告，开发不动产金融课程，探索专业人才培养体系。

免责声明

本报告数据及分析仅供参考，不构成对市场或物业的全面描述。所引用数据来自公告及第三方研究，仅用于研究分析目的。