2017年Q3大中华区物业摘要_开启房地产新时代_62页_15mb

大中华区物业摘要 - 2017年第三季度总结

核心内容概述

2017年第三季度，中国房地产市场整体表现趋于平稳，受宏观调控影响，住宅和商业地产市场均出现不同程度的调整。随着政府政策向提高经济质量和可持续性转变，投资驱动型增长模式逐渐弱化，消费与租赁市场则展现出新的活力。同时，大中华区多个城市如北京、上海、广州、成都、深圳、天津、青岛、重庆、沈阳、香港、武汉、西安、杭州等，其办公楼、零售物业及住宅市场均呈现各自的特点与趋势。

主要观点

1. 经济与政策背景

• 2017年第三季度中国GDP增速为6.8%，创近年来新低。
• 建筑业和房地产业增速下滑，固定资产投资同比仅增长5.5%，为2001年以来最低。
• 十九大精神提出不再设定具体GDP增长目标，强调高质量发展，预示未来政策将更加注重可持续性。

2. 住宅市场

• 住宅销售首次出现负增长，9月同比下降5.7%。
• 一、二线城市持续实施限购、限贷、限售等政策，三、四线城市因政策宽松和棚改货币化推动，市场活跃度上升。
• 住宅价格在热点城市保持平稳，部分城市小幅上涨；库存去化周期上升，但总体仍处于历史低位。

3. 办公楼市场

• 北京：内资企业主导市场，IT行业推动北部板块增长；光华路SOHO2项目公开出售，租金上涨。
• 上海：科技类企业租赁需求强劲，非中央商务区租金涨幅明显；中央商务区租金小幅下降。
• 广州：市场供需趋于平衡，租金进入稳步上升通道；新兴板块表现活跃，租金优势明显。
• 成都：净吸纳量小幅上升，租金跌幅首次触零；未来供应量增加，市场空置率可能回升。
• 深圳：租赁需求稳定，资本值保持增长；未来供应量增加，租金可能面临下行压力。
• 天津：金融企业租赁需求活跃，传统商业区空置率下降；租金微跌，资本值仍保持增长。
• 青岛：高科技行业需求上升，甲级办公楼空置率下降；乙级办公楼供应增加，市场趋于活跃。
• 重庆：新牌坊片区表现亮眼，甲级办公楼空置率下降；未来供应量增加，租金可能承压。
• 沈阳：自贸区政策推动金融需求，甲级办公楼市场租金微涨；未来供应量增加，空置率可能上升。
• 香港：散售市场活跃，资本值屡创新高；中环租金受中资需求支撑，预计未来涨幅放缓。
• 武汉：甲级办公楼租赁需求旺盛，空置率下降；新兴区域租金上涨，但整体租金仍呈下降趋势。
• 西安：甲级办公楼市场净吸纳量上升，空置率下降；未来供应量增加，租金可能回调。

4. 零售物业市场

• 一线及二线城市零售市场保持活跃，新增项目集中于社区商业和主题街区。
• 上海零售物业总量攀升，广州、深圳等城市租金平稳或小幅上涨。
• 武汉、苏州因供应量增加，租金出现小幅下挫。

5. 长租公寓市场

• 长租公寓市场潜力巨大，但面临租金回报率低、融资与税收体系不完善等挑战。
• 政府政策支持下，租赁住房有望成为下一个市场关注点。

6. 物流地产市场

• 上海周边卫星城如嘉兴、昆山、太仓因物流需求外溢，成为新的物流中心。
• 随着上海物流用地供应减少，周边城市物流市场有望发展，形成完整的物流网络。

7. 粤港澳大湾区

• 基础设施升级将推动“一小时都市圈”建设，促进区域协同发展。
• 交通网络完善将促进物流、人流和资源的流动，带动区域经济一体化发展。

关键信息汇总

住宅市场

• 住宅销售首次出现负增长，9月同比下降5.7%。
• 三、四线城市因投资需求外溢、政策宽松及棚改货币化推动，成为市场亮点。
• 一、二线城市库存仍处于历史低位，开发商享有定价权。

办公楼市场

• 北京：内资企业主导市场，IT行业推动北部板块增长；光华路SOHO2项目公开出售，租金上涨。
• 上海：非中央商务区租金涨幅明显；中央商务区租金小幅下降。
• 广州：租金进入稳步上升通道，新兴板块表现活跃。
• 成都：租金跌幅首次触零，未来供应量增加，空置率可能回升。
• 深圳：租赁需求稳定，资本值保持增长；未来供应量增加，租金可能承压。
• 天津：金融企业需求活跃，租金微跌，资本值仍保持增长。
• 青岛：高科技行业租赁需求上升，乙级办公楼供应增加。
• 重庆：新牌坊片区表现亮眼，甲级办公楼空置率下降。
• 沈阳：自贸区政策推动金融需求，甲级办公楼租金微涨。
• 香港：散售市场活跃，资本值屡创新高；中环租金受中资需求支撑。
• 武汉：甲级办公楼租赁需求旺盛，空置率下降。
• 西安：甲级办公楼市场净吸纳量上升，空置率下降。

零售物业市场

• 一线城市零售市场保持活跃，新增项目以社区商业为主。
• 二线城市中，重庆新增供应量最大，为58万平方米。
• 武汉和苏州因供应增加，租金出现小幅下挫。

长租公寓市场

• 租金回报率低，仅为2%，成为开发商和投资者进入该市场的障碍。
• 政府政策推动租赁住房发展，但融资和税收体系仍待完善。

物流地产市场

• 上海周边卫星城如嘉兴、昆山、太仓因物流需求外溢，成为新的物流中心。
• 吴江、常熟、无锡等新兴物流城市因政策扶持和未来供应预期，有望成为物流枢纽。

粤港澳大湾区

• 基础设施建设推动“一小时都市圈”发展，促进区域协同。
• 物流资源向西岸城市流动，提升其市场吸引力。
• 二、三线城市因交通改善，对人才吸引力增加，促进人口流动。

总结

2017年第三季度，大中华区房地产市场在宏观调控下整体趋于平稳，住宅市场首次出现负增长，商业地产则呈现分化趋势。办公楼市场中，内资企业主导，科技类和金融类企业需求强劲；零售物业市场活跃，部分城市租金上涨；长租公寓市场潜力巨大，但需解决回报率、融资及税收等问题。物流地产向卫星城转移，粤港澳大湾区因基础设施建设成为新的增长点。未来，随着政策深化和市场调整，各城市将面临不同的挑战与机遇。