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大中华区物业摘要 - 2017年第三季度总结

核心内容概览

2017年第三季度，中国房地产市场在宏观调控下呈现分化趋势，一、二线城市受政策影响较大，而三、四线城市则因投资需求外溢和政策宽松而表现活跃。同时，甲级办公楼市场整体保持稳定，部分新兴区域表现突出；零售物业市场则受益于消费升级和场景化趋势；长租公寓市场虽有增长潜力，但面临诸多挑战；物流地产在大上海地区呈现新的格局；粤港澳大湾区“一小时都市圈”建设将推动区域协同发展。

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主要观点与关键信息

一、宏观经济与房地产市场

• GDP增速放缓：2017年第三季度中国GDP增速为6.8%，创近十年新低，主要受第二产业拖累。
• 固定资产投资下降：全国固定资产投资同比仅增长5.5%，为2001年以来最低。
• 住宅市场降温：全国商品住宅销售面积9月同比下降5.7%，是自2015年以来首次负增长，反映政策调控效果显现。
• 消费稳定但信贷违规现象明显：社会消费品零售总额同比增长10.4%，但消费信贷增长未带动实际消费提速，部分资金违规流入楼市。

二、甲级办公楼市场

• 需求结构变化：科技、媒体、通信（TMT）行业需求增长显著，联合办公空间扩张明显。
• 区域表现分化：
  • 北京：优质办公楼需求强劲，租金上涨；非核心区域空置率下降，但整体租金仍受供应影响。
  • 上海：租金小幅下降，但新兴区域如北外滩表现突出。
  • 广州：租金表现亮眼，净吸纳量高，新兴区域成为市场新引擎。
  • 成都、重庆、沈阳：租金跌幅放缓，空置率下降，市场趋于稳定。
  • 天津、青岛、西安、武汉、杭州：租金微调，市场供需关系逐步改善。

三、优质零售物业市场

• “新、鲜”品牌受追捧：如盒马鲜生、喜茶等，推动零售市场发展。
• 二线城市供应增加：重庆新增供应量最高，达58万平方米，其他城市如南京、西安、武汉也有显著增长。
• 主题街区和IP营销：购物中心通过主题街区和IP展提升客流与营收，成为差异化竞争新方向。

四、长租公寓市场

• 市场潜力巨大：租赁住房需求因高房价和限购政策而增长，尤其在一线城市。
• 挑战重重：
  • 租金回报率低：多数城市租金收益率仅2%。
  • 公共服务限制：租户难以享受教育、医疗等公共服务。
  • 融资与税收体系不完善：缺乏有效的激励政策，制约市场发展。

五、物流地产格局变化

• 大上海地区物流需求溢出：上海周边卫星城如嘉兴、昆山、太仓受益于需求外溢，租金上涨。
• 新兴卫星城崛起：如吴江、常熟、无锡，因靠近上海和政策支持，成为物流新热点。
• 供应收缩与租金上涨：成熟卫星城供应趋紧，租金上涨，部分租户转向新兴区域。

六、粤港澳大湾区“一小时都市圈”

• 三维交通网络建设：高铁、跨海大桥、机场扩建推动区域一体化。
• 物流资源西移：部分物流园区可能迁往租金较低的西岸城市。
• 产业园区外迁：低端制造业可能从一线城市迁往西岸城市，如中山、珠海。
• 人才流动趋势：二、三线城市因交通改善和生活成本下降，对人才吸引力增强。

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各城市市场动态

北京

• 甲级办公楼需求稳定：内资企业占据主导，IT行业推动北部板块增长。
• 租金分化明显：优质办公楼租金上涨，低品质办公楼租金持平。
• 供应集中于新兴区域：未来供应集中在非核心区，业主可能采取“以价换量”策略。

上海

• 租金小幅下降：中央商务区租金环比下跌0.3%，但新兴区域如北外滩表现强劲。
• 联合办公扩张：多个知名联合办公运营商进入市场，成为主力租户。
• 非中央商务区需求旺盛：租金上涨，吸纳量增加。

广州

• 市场趋向平衡：租金稳步上升，新兴板块如琶洲需求旺盛。
• 供应放缓，空置率下降：非核心区域空置率下降，市场活跃度提升。

成都

• 科技与联合办公需求增长：吸纳量上升，空置率下降。
• 租金跌幅首次触零：市场稳定，资本价值微涨。

深圳

• 福田CBD仍是首选：金融和专业服务类企业持续扩张。
• 租金稳定，资本值上升：市场供需平衡，租金略有上涨。

天津

• 空置率下降，租金微跌：部分外资企业活跃，中资需求放缓。
• 供应压力大：未来供应将增加，租金可能继续下行。

青岛

• 高科技行业需求增长：吸纳量提升，空置率下降。
• 教育类租户增加：如新东方教育科技集团入驻。

重庆

• 新牌坊片区表现亮眼：吸纳量增加，空置率下降。
• 租金跌幅放缓：市场趋于稳定，资本价值小幅上涨。

沈阳

• 自贸区政策推动金融需求：吸纳量提升，空置率下降。
• 供应集中，租金微涨：未来两年供应集中，市场面临竞争压力。

香港

• 散售市场火热：中环办公楼创历史新高，资本值持续上涨。
• 政策影响中资需求：十九大前夕中资租户观望，但长期需求仍强劲。

武汉

• 租赁需求活跃：行业多样化，吸纳量上升。
• 空置率下降：市场去化良好，但租金仍承压。

西安

• 租金小幅下降：市场供应增加，空置率上升。
• 散售项目降价：部分老旧物业降低租金吸引租户。

杭州

• 钱江新城表现强劲：租金和吸纳量达五年峰值。
• 传统商务区受压：租金滞涨，部分企业向新兴区域迁移。

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总体趋势展望

• 住宅市场：一、二线城市库存仍低，价格保持稳定；三、四线城市需求增长放缓，上涨周期接近尾声。
• 办公楼市场：优质办公楼需求增长，租金上涨；非核心区域供应增加，空置率上升。
• 零售物业市场：主题化、IP营销成为趋势，二线城市扩张明显。
• 长租公寓市场：长期前景乐观，但短期内面临回报率低、融资难等问题。
• 物流地产：大上海地区物流需求外溢，卫星城成为新热点。
• 粤港澳大湾区：基础设施建设将推动区域协同发展，物流、人流和资源流动增强。

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关键挑战与机遇

• 政策调控持续：住宅和办公楼市场将面临更多政策干预。
• 融资与税收体系：需完善以推动租赁住房市场发展。
• 市场分化加剧：优质与低品质物业租金差距扩大。
• 区域协调发展：卫星城和新兴区域将成为市场增长的新引擎。

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作者信息

• 周志锋：中国区研究部总监
• 王格格、周强：仲量联行研究部上海办公室
• 尹凯哲、于棠：仲量联行研究部北京办公室
• 曾丽：仲量联行研究部华南区总监
• 杜婷：成都研究部副经理
• 姜頃月：青岛研究部分析师
• 邵成成：武汉研究部助理经理
• 张雨薇：西安研究部高级分析师
• 孙晓岚：杭州研究部副经理