2017Q3大中华区物业摘要：开启房地产新时代_64页-15mb

报告摘要

大中华区物业市场2017年第三季度总结

核心内容概述

2017年第三季度，大中华区房地产市场在宏观调控和政策导向下，整体表现趋于理性，部分城市出现租金上涨，而另一些城市则因供应增加和需求放缓，租金有所下降。经济增速放缓，固定资产投资增速创2001年以来新低，但消费保持稳定，最终消费对经济增长贡献率达64.5%。与此同时，长租公寓市场成为关注焦点，但面临回报率、融资和公共服务等挑战。此外，物流地产在大上海地区卫星城中发展迅速，粤港澳大湾区“一小时都市圈”建设推动区域联动。

主要观点与关键信息

1. 经济与政策动态

2017年第三季度中国GDP增速为6.8%，第二产业增速下降至6.0%，固定资产投资同比仅增长5.5%，创2001年以来新低。
住宅销售在9月首次出现负增长，达-5.7%，但三、四线城市因政策宽松和棚改货币化而表现活跃。
十九大精神表明，政府将更注重经济质量和可持续性，投资驱动模式可能逐渐被取代。

2. 甲级办公楼市场

北京：
- 优质办公楼与低品质办公楼租金出现分化，租金同比增长1.34%。
- 丽泽地区新竣工项目为租户提供非核心区选择。
- 未来供应集中在非核心区域，租金可能继续承压。
上海：
- 中央商务区租金环比下降0.3%，非中央商务区租金上涨1.3%。
- 联合办公扩张迅速，成为主力租户。
- 甲级办公楼供应减少，空置率下降，但租金仍有下跌压力。
广州：
- 租金同比增长0.9%，整体租金进入稳步上升通道。
- 互联网相关行业需求增长，联合办公成为新亮点。
- 珠江新城租金涨幅加快，市场吸引力增强。
成都：
- 租金跌幅放缓，空置率下降至26.2%。
- 科技、联合办公需求增长，推动市场活跃。
- 未来供应集中在江北嘴片区，竞争加剧。
深圳：
- 租金同比微降0.3%，但整体市场表现稳定。
- 福田CBD需求旺盛，未来供应将带来租金压力。
天津：
- 租金同比下降3.4%，空置率小幅下降。
- 金融、高科技行业需求增加，乙级办公楼供应增长。
青岛：
- 租金同比下降0.3%，净吸纳量增长。
- 高科技行业成为新需求来源，传统金融及专业服务仍为主力。
重庆：
- 甲级办公楼租金同比下降3.6%，空置率下降至54.6%。
- 新牌坊片区表现亮眼，新项目入市带动需求。
沈阳：
- 优质办公楼租金略有上升，资本值保持稳定。
- 自贸区金融政策推动金融企业需求增长。
香港：
- 租金同比增长6.9%，中环市场表现强劲。
- 散售市场活跃，资本值屡创新高，但未来租金可能回调。
武汉：
- 甲级办公楼净吸纳量增长，空置率下降。
- 租金同比下降1.5%，但部分成熟楼宇保持稳定。
西安：
- 租金同比下降2.6%，空置率下降。
- 未来供应增加，可能推高空置率和租金下行压力。
杭州：
- 钱江新城租赁需求旺盛，租金同比增长率达3.7%。
- 金融及互联网企业活跃，SOHO3Q入驻推动市场发展。

重点市场分析

住宅市场

趋势：一、二线城市调控严格，住宅市场热度退却；三、四线城市因投资需求外溢和政策宽松而表现活跃。
表现：20城市住宅成交量环比下降7%，较去年同期下降30%。
未来展望：三、四线城市上涨周期接近尾声，长租公寓市场前景广阔，但需解决租金回报率、融资和公共服务等问题。

长租公寓市场

现状：市场强势增长，但面临挑战，如租金回报率低、融资难和税收政策不完善。
趋势：政府支持政策推动发展，但需完善长效机制以促进市场健康发展。

物流地产

大上海地区卫星城：嘉兴、昆山、太仓等因靠近上海，租金上涨，供应趋紧。
新兴卫星城：吴江、常熟、无锡因交通和政策优势，成为新兴物流枢纽。
趋势：未来供应收缩，租金可能继续上涨，推动物流地产网络格局形成。

粤港澳大湾区

“一小时都市圈”建设：通过高铁、跨海大桥和机场扩建，实现区域互联互通。
物流与产业转移：物流资源可能向西岸城市迁移，产业园区布局将更灵活。
人才流动：二、三线城市因交通便利和生活成本较低，对人才吸引力增强。

总结

2017年第三季度，大中华区房地产市场在政策调控和经济转型背景下呈现分化趋势。一线城市甲级办公楼市场租金平稳或微降，但需求仍强劲；三、四线城市因政策宽松和投资外溢而活跃。长租公寓市场前景广阔，但短期内仍需克服多重挑战。物流地产在大上海地区卫星城中快速发展，粤港澳大湾区“一小时都市圈”建设将促进区域协同发展。整体来看，市场正从投资驱动向质量与可持续发展转型，未来需关注政策变化、供需平衡和市场结构优化。

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