大中华区2021年四季度物业摘要_62页_12mb

仲量联行2021年第四季度大中华区物业市场总结

核心内容

2021年第四季度，大中华区物业市场整体呈现出稳中有进的发展态势。尽管面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重挑战，但得益于政策支持和市场调整，各细分市场均表现出不同程度的复苏迹象。仲量联行指出，2022年中国经济将延续“稳字当头、稳中求进”的基调，政策导向将推动市场进一步发展。

主要观点

• 宏观经济背景：2021年中国经济增速强劲，全年GDP增长8.1%，社会消费品零售总额增长12.5%。然而，近期投资和消费数据趋弱，政策层面强调“稳增长”。
• 财政与货币政策：中央经济工作会议提出加强财政支出和稳健货币政策，支持科技创新和绿色发展，预计2022年仍有降准降息空间。
• 办公楼市场：2021年成为办公楼市场需求增量强劲的一年，多个城市净吸纳量创历史新高，尤其是北京、上海、深圳和广州。科技、金融等行业成为主要驱动力，而北交所设立带来新的需求来源。
• 零售物业市场：优质零售物业市场复苏明显，全国重点城市零售物业市场净吸纳量、新增供应和空置率均有所改善，租金开始正增长。消费3.0模式和IP运营成为新趋势。
• 住宅市场：住宅市场在政策调控下经历深度调整，四季度成交量放缓，但全年仍保持增长。价格总体稳定，土地市场趋于谨慎。
• 长租公寓市场：市场逐步复苏，租金趋于稳定。政策支持、需求释放和供应优化共同推动其发展，REITs试点和险资支持为市场提供退出机制。
• 区域市场表现：各城市办公楼市场表现各异，北京、上海、深圳等一线城市表现相对稳健，而成都、重庆、西安等二线城市面临一定的去化压力，但整体市场仍有望在2022年企稳回升。

关键信息

办公楼市场

• 全国表现：2021年全国主要城市净吸纳量达660万平方米，一线城市的贡献率超过65%。科技、金融等行业的扩张推动需求增长，北交所设立带来新的需求来源。
• 租金变化：一线城市租金保持稳定，部分城市租金开始回调，北京市场预计于2022年初触底反弹。
• 供应情况：2021年新增供应470万平方米，一线城市贡献超过70%。2022年预计新增供应将超过1,200万平方米，部分城市面临空置率上升压力。

优质零售物业市场

• 市场复苏：2021年全国优质零售物业新增供应超1,000万平方米，空置率回落至9.2%。上海、深圳等城市租金涨幅显著。
• 业态发展：餐饮业推动“小店经济”，潮玩IP、新能源汽车品牌等新兴业态加速扩张，推动市场创新和去化。
• 未来展望：2022年优质零售物业市场预计新增供应超1,200万平方米，市场版图继续扩大。

住宅市场

• 市场调整：2021年住宅市场经历深度调整，四季度成交量放缓，但全年仍保持增长。政策调控下，市场趋于理性。
• 价格变化：全国商品住宅销售价格略有下降，但整体仍保持稳定。一线城市房价上涨，三线城市涨幅较小。
• 土地市场：土地购置面积下降，土地成交价款增长，房企拿地谨慎，市场进入调整期。

长租公寓市场

• 市场复苏：长租公寓市场在政策支持下逐步复苏，租金趋于稳定。未来供应主要来自R4用地和存量改造。
• 投资趋势：投资人关注上海、北京、深圳、杭州等城市，重资产扩张成为主流模式，资本化率集中在4.5%-5.5%之间。
• 政策支持：REITs试点和险资支持为市场提供退出机制，推动市场成熟。

区域市场表现

• 北京：TMT行业扩张带动租赁需求，甲级办公楼市场净吸纳量达2011年以来的最高水平。租金跌幅收窄，市场有望在2022年企稳。
• 上海：全年净吸纳量创纪录，租金持续恢复。非中央商务区租金涨幅加快，市场整体趋于活跃。
• 广州：受政策影响，需求端结构性波动明显，空置率降至十年新低。租金小幅下行，市场整体趋稳。
• 深圳：办公楼需求多元化，科技企业成为主要驱动力。空置率下降，租金趋于平稳。
• 成都：行业结构调整，甲级办公楼空置率降至十年最低。租金小幅波动，市场有望在2022年下半年复苏。
• 天津：科技企业带动需求，空置率下降。租金跌幅收窄，市场情绪逐步改善。
• 青岛：新增供应创历史新高，持有型物业占比提升。租金继续承压，但市场整体品质提升。
• 重庆：总部楼宇带动需求，空置率下降。租金小幅下滑，但市场有望在2022年企稳。
• 沈阳：市场需求回暖，但租金仍呈下行趋势。市场仍处于调整期，未来供应将加剧竞争。
• 武汉：TMT及服务业需求增长，空置率下降。预计2022年将迎来供应高峰，市场逐步走向成熟。
• 西安：受行业政策影响，教育类租户退租，市场承压。租金跌幅加大，未来供应增加将加剧竞争。

总结

2021年第四季度，大中华区物业市场在政策支持和市场调整的共同作用下，展现出稳中有进的趋势。办公楼、零售、住宅及长租公寓市场均在不同程度上实现了复苏。2022年，市场预计将继续保持“稳字当头、稳中求进”的基调，政策宽松和需求回暖将推动市场进一步发展。