2017年Q3大中华区物业摘要：开启房地产新时代_64页-15mb

2017年第三季度大中华区物业市场总结

核心内容

2017年第三季度，中国房地产市场经历了一系列结构性调整，整体GDP增速放缓至6.8%，其中第二产业增速回落，固定资产投资增长降至2001年以来最低点。与此同时，住宅销售首次出现负增长，而商业地产则展现出不同的发展趋势。各主要城市甲级办公楼、优质零售物业和工业地产市场均呈现差异化表现，尤其在联合办公、新兴区域和物流地产方面表现突出。此外，粤港澳大湾区“一小时都市圈”建设规划推动了区域协同发展，为物流和人流提供了新的发展空间。

主要观点

办公楼市场

• 北京：内资企业持续主导甲级办公楼市场，科技类企业租赁需求增长显著。仲量联行数据显示，内资企业占据61%的甲级办公楼空间。联合办公扩张明显，望京、奥林匹克等新兴区域成为热点。CBD核心区租金平稳，但非核心区域租金上涨。
• 上海：科技、媒体和通信（TMT）行业成为甲级办公楼租赁的主要驱动力。仲量联行报告显示，上海新兴板块如北外滩租金表现强劲。非中央商务区市场租金涨幅明显，而传统中央商务区租金略有下降。
• 广州：租金环比上涨2.1%，新兴区域如琶洲成为租赁热点。仲量联行指出，琶洲因较低租金和较大可租面积，吸引了大量科技类企业。
• 深圳：租金与上季度持平，但优质办公楼市场表现活跃。市场整体租金涨幅受限，但未来供应可能带来压力。
• 其他城市：成都、重庆、沈阳、武汉、西安、杭州等城市的甲级办公楼市场均呈现不同程度的租金上涨或稳定，但部分城市面临供应增加带来的空置率上升压力。

零售物业市场

• 一线城市：上海新增零售供应量达1,219万平方米，租金平稳。部分新兴业态如“医疗商场”在杭州开业，为购物中心提供了新的发展方向。
• 二线城市：重庆新增供应量最大，达到58万平方米。部分城市如南京、西安的租金出现上升趋势，而武汉、苏州因供应量增加导致租金小幅下降。
• IP营销：购物中心通过IP展等营销活动提升客流和营收，如北京朝阳大悦城的梵高展、深圳海岸城的Line Friends展等。

工业地产市场

• 物流地产：随着电商和第三方物流的快速发展，物流用地需求上升。上海周边卫星城如嘉兴、昆山、太仓因靠近市场且租金较低，成为物流地产的新热点。
• 新兴物流枢纽：吴江、常熟、无锡因基础设施完善和产业转型，正成为新的物流中心。

住宅市场

• 市场调控：一、二线城市继续实施限购、限贷、限售等政策，而三、四线城市因政策宽松和棚改货币化，住宅市场表现活跃。
• 销售放缓：住宅销售面积同比下降5.7%，为自2015年以来首次负增长。部分热点城市如北京、上海、深圳仍保持强劲需求。
• 价格稳定：一、二线城市库存去化周期短，开发商仍拥有一定的定价权，价格基本保持稳定或小幅上涨。三、四线城市可能面临上涨周期结束。

关键信息

• 经济与政策：十九大报告强调经济发展质量与可持续性，投资驱动模式可能逐步退出。
• 长租公寓市场：尽管基本面良好，但短期内面临租金回报率、融资、税收和公共服务等挑战。
• 区域发展：粤港澳大湾区“一小时都市圈”建设将促进区域互联互通，物流资源可能向西岸迁移。
• 市场趋势：商业地产正向“场景化”和“体验感”转变，IP营销成为吸引客流的重要手段。
• 供应与需求：部分城市如成都、重庆、西安等面临供应增加带来的空置率上升，但也有城市如上海、广州、深圳等因需求强劲而租金上涨。

市场展望

• 租金走势：大部分城市租金保持平稳或小幅上涨，但部分城市如深圳、天津、武汉、西安等可能因供应增加而面临租金下降压力。
• 资本价值：多数城市资本值保持稳定或小幅上升，但部分城市如深圳、天津等因租金下跌，资本值也有所下降。
• 未来供应：多个城市预计在第四季度和2018年迎来新增供应，可能加剧市场竞争。
• 政策影响：宏观调控政策的深入实施，将对市场供需结构和价格走势产生持续影响。

关键城市表现

结论

2017年第三季度，中国房地产市场整体进入调整期，但各细分市场表现出不同趋势。办公楼市场在科技、联合办公和新兴区域的推动下保持活跃；零售物业市场通过IP营销和新兴业态实现增长；住宅市场受政策影响，销售放缓，价格保持稳定；工业地产市场因电商发展而需求旺盛。整体来看，市场将逐步向高质量、可持续发展方向转型，未来需关注政策调控、供需平衡和市场细分趋势。