20220908-天风证券-房地产开发2022半年报综述_格局分化_历困向好_21页_2mb

报告摘要

房地产行业2022年半年报综述总结

核心内容

2022年上半年，中国房地产行业面临严峻挑战，呈现出结算量质双降、盈利极致分化、销售大幅下行、经营现金流改善但结构性差异加剧、融资缺口扩大及行业艰难缩表等特征。尽管整体盈利和销售数据下滑，但大型房企和国企表现出较强的抗风险能力，盈利能力相对稳定，成为行业复苏的潜在受益者。

主要观点

盈利分化显著：A+H股103家主流上市房企营收同比下降14.7%，归母净利同比下降66.8%。小型房企和民企亏损严重，导致行业盈利集中度创2012年以来新高，大型房企和国企贡献了107%和87%的归母净利润。
利润率探底：2022H1行业总体毛利率为19.4%，净利率为5.0%，ROE为1.7%，均较2021H1显著下降。行业利润率在均值回归过程中持续下探，但预计在土地溢价率回落和融资风险偏好改善后可能止跌企稳。
销售回款下滑：A股69家总体房企销售商品、提供劳务收到的现金同比下降35.6%，为近10年首次出现负增长。大型房企和国企销售回款相对优于其他类型房企，但整体仍处于历史低位。
经营现金流改善：2022H1总体房企经营活动现金流净额为521.7亿元，同比增长51亿元。大型房企和国企经营现金流出逆势扩大，主要得益于融资能力和销售预期的相对乐观。
融资环境恶化：行业有息负债规模同比下降3.7%，融资缺口扩大，中小房企和民企面临更大压力。大型房企和国企则在融资端表现出扩张意愿，债务结构优化。
三道红线指标变化：扣除预收账款的资产负债率下降至73.3%，净负债率上升至76.7%，现金短债比降至105.9%。大型房企和国企仍具有加杠杆空间，而中小房企和民企的偿债能力持续承压。

关键信息

营收与利润表现

总体营收：同比-14.7%，较2021H1下降46.6个百分点。
大型房企营收：同比+2.9%。
中型房企营收：同比-20.9%。
小型房企营收：同比-27.5%。
总体归母净利：同比-66.8%，较2021H1下降62.6个百分点。
大型房企归母净利：同比-25.6%。
中型房企归母净利：同比-51.2%。
小型房企归母净利：同比-180.8%。
大型房企归母净利占比：106.9%。
中型房企归母净利占比：45.3%。
小型房企归母净利占比：-52.2%。

利润率变化

总体毛利率：19.4%，较2021H1下降3.9个百分点。
大型房企毛利率：20.4%。
中型房企毛利率：18.2%。
小型房企毛利率：19.3%。
总体净利率：5.0%，较2021H1下降4.9个百分点。
大型房企净利率：9.9%。
中型房企净利率：6.4%。
小型房企净利率：-4.6%。
总体加权ROE：1.7%，较2021H1下降3.8个百分点。
大型房企加权ROE：4.3%。
中型房企加权ROE：3.0%。
小型房企加权ROE：-2.9%。

销售与回款

销售商品、提供劳务收到的现金：同比-35.6%，较2021H1下降72.9个百分点。
大型房企销售回款：同比-28.0%。
中型房企销售回款：同比-36.0%。
小型房企销售回款：同比-45.4%。
国企销售回款：同比-29.8%。
民企销售回款：同比-45.2%。
其他房企销售回款：同比-35.2%。
预收账款与合同负债：同比-2.3%，为2012年以来首次负增长。
预收账款与合同负债占营收比重：333.4%，较2021H1上升42.3个百分点。

经营现金流

总体经营活动现金流净额：521.7亿元，同比增长51亿元。
大型房企经营活动现金流净额：-44.4亿元。
中型房企经营活动现金流净额：269.1亿元。
小型房企经营活动现金流净额：297.1亿元。
国企经营活动现金流净额：-255.9亿元。
民企经营活动现金流净额：467.1亿元。
其他房企经营活动现金流净额：310.6亿元。

融资与负债

总体筹资活动现金流净额：-1419.8亿元。
大型房企筹资活动现金流净额：净偿还6.7亿元。
中型房企筹资活动现金流净额：净偿还768.9亿元。
小型房企筹资活动现金流净额：净偿还644.2亿元。
国企筹资活动现金流净额：净偿还107.8亿元。
民企筹资活动现金流净额：净偿还766.7亿元。
其他房企筹资活动现金流净额：净偿还545.3亿元。
总体有息负债规模：同比下降3.7%。
大型房企有息负债同比：+8.4%。
中型房企有息负债同比：-7.3%。
小型房企有息负债同比：-12.9%。
国企有息负债同比：+6.2%。
民企有息负债同比：-14.9%。
其他房企有息负债同比：-6.8%。

三道红线指标

扣除预收账款的资产负债率：73.3%，较2021年下降0.5个百分点。
大型房企资产负债率：70.8%。
中型房企资产负债率：73.5%。
小型房企资产负债率：76.2%。
净负债率：76.7%，较2021年上升0.7个百分点。
大型房企净负债率：45.9%。
中型房企净负债率：75.4%。
小型房企净负债率：125.5%。
现金短债比：105.9%，较2021年下降20.4个百分点。
大型房企现金短债比：224.1%。
中型房企现金短债比：116.7%。
小型房企现金短债比：51.4%。

投资策略

推荐标的：
- 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
- 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
- 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示

行业信用风险蔓延。
销售下行超预期。
因城施策力度不及预期。

行业走势

行业整体表现低迷，但部分优质房企具备复苏潜力。

样本房企分类

分梯度

大型房企：保利发展、碧桂园、华润置地、金地集团、龙湖集团、万科A、招商蛇口、中国海外发展。
中型房企：滨江集团、大悦城、广宇发展、合生创展集团、华发股份、华侨城A、建发国际集团、金科股份、金融街、陆家嘴、绿城中国、绿地控股、浦东金桥、荣盛发展、万通发展、西藏城投、新城发展、新城控股、新湖中宝、信达地产、旭辉控股集团、越秀地产、张江高科、中国金茂、中华企业、中交地产。
小型房企：宝龙地产、保利置业集团、北辰实业、城建发展、城投控股、大名城、德信中国、迪马股份、电子城、泛海控股、凤凰股份、福星股份、富力地产、港龙中国地产、格力地产、光大嘉宝、光明地产、广宇集团、合肥城建、合景泰富集团、弘阳地产、华联控股、华夏幸福、华远地产、皇庭国际、建业地产、金地商置、京能置业、蓝光发展、力高集团、龙光集团、鲁商发展、路劲、美的置业、美好置业、南国置业、南山控股、荣安地产、融信中国、上实发展、深振业A、时代中国控股、世茂股份、世荣兆业、市北高新、首开股份、宋都股份、苏宁环球、苏州高新、ST泰禾、ST云城、天地源、天房发展、天健集团、香江控股、祥生控股集团、新华联、雅居乐集团、阳光城、禹洲集团、远洋集团、正荣地产、中骏集团控股、中梁控股、中南建设、中天金融、中洲控股。

分性质

国企：保利发展、保利置业集团、北辰实业、城建发展、城投控股、大悦城、电子城、凤凰股份、格力地产、光大嘉宝、光明地产、广宇发展、合肥城建、华发股份、华侨城A、华润置地、华远地产、建发国际集团、金融街、京能置业、鲁商发展、陆家嘴、绿地香港、南国置业、南山控股、浦东金桥、上实发展、深振业A、市北高新、首开股份、苏州高新、天地源、天房发展、天健集团、西藏城投、信达地产、远洋集团、越秀地产、*ST云城、张江高科、招商蛇口、中国海外发展、中国金茂、中国武夷、中华企业、中交地产。
民企：碧桂园、滨江集团、德信中国、泛海控股、港龙中国地产、广宇集团、合景泰富集团、合生创展集团、弘阳地产、华夏幸福、皇庭国际、建业地产、金科股份、蓝光发展、龙光集团、龙湖集团、美的置业、美好置业、荣安地产、荣盛发展、融信中国、时代中国控股、世荣兆业、宋都股份、苏宁环球、泰禾集团、万通发展、香江控股、祥生控股集团、新城发展、新城控股、新湖中宝、新华联、旭辉控股集团、雅居乐集团、阳光城、禹洲集团、正荣地产、中骏集团控股、中梁控股、中南建设、中天金融。
其他房企：宝龙地产、大名城、迪马股份、福星股份、富力地产、华联控股、金地集团、金地商置、力高集团、路劲、绿城中国、绿地控股、世茂股份、万科A、中洲控股。