房地产开发行业2020年度信用展望_36页_727kb

房地产开发行业2020年度信用展望总结

核心内容概述

房地产开发行业是支撑我国经济增长的重要产业。2019年前三季度，行业投资增速保持稳定，但主要依赖建安成本而非土地支出。销售回款成为房企运营的关键，尽管部分城市房价上涨，但限价政策限制了房企通过提价增加利润的空间。行业集中度持续提升，大型房企在融资、土地获取、销售策略等方面具有明显优势，而中小房企则面临更大的市场竞争压力和流动性风险。

主要观点与关键信息

1. 行业基本面

• 投资增速：2019年前三季度房地产开发投资完成额为9.80万亿元，同比增长10.54%；住宅投资完成额为7.21万亿元，同比增长14.87%。
• 销售情况：商品房销售面积同比下降0.1%，但销售额增长7.1%，其中住宅销售额增长10.3%。
• 价格变化：一线、二线城市住宅均价保持稳定或小幅增长，三线城市增速回落。
• 库存与开工：库存同比增长7.70%，新开工面积同比增长8.60%，但增幅持续放缓，市场供需关系趋于平衡。

2. 房地产政策调控

• 政策基调：坚持“房住不炒”，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
• 政策特点：呈现“前稳后严”趋势，调控手段包括土地供应调整、金融监管、税费政策、限购限售等。
• 政策影响：政策调整对市场短期波动影响显著，调控逐步向长效机制过渡，地方政策因地制宜，市场分化加剧。

3. 信用等级与债券发行

• 信用等级分布：2019年前三季度房地产开发企业发债主体信用等级主要集中在AA区间。
• 信用等级迁移：16家企业信用等级上调，3家企业下调，5家企业展望调整。
• 债券发行：共94家房企完成债券发行，发行总额达2726.79亿元，较上年增长92.69亿元。
• 债券违约情况：2018年以来，共4家房企发生债券违约，涉及金额20.24亿元。

4. 资本结构与流动性

• 负债水平：样本企业负债总额平均为1080.90亿元，资产负债率平均为71.17%，剔除预收账款后为64.04%。
• 流动性指标：流动比率提升至198.58%，现金比率提升至46.09%，流动性压力有所缓解。
• 现金流情况：销售回款增长放缓，投资性现金流缺口收窄，筹资性现金流减少，显示融资环境趋紧。

5. 行业趋势与挑战

• 行业集中度：行业集中度持续提升，Top10房企销售占比达27%，Top50达56%。
• 融资收紧：融资环境趋紧，资金资源向高等级信用房企集中。
• 流动性风险：融资难度加大，销售回笼不畅，房企流动性风险上升。
• 工程质量压力：融资收紧促使房企加快开发进度，可能影响工程质量，引发业主诉讼。

行业信用等级分布与迁移分析

1. 主体信用等级分布

• AAA级：2019年前三季度占比41.49%，截至2019年9月末占比29.68%。
• AA+级：占比34.04%，截至2019年9月末占比30.32%。
• AA级：占比23.47%，截至2019年9月末占比36.77%。
• AA-级：仅2家。
• BBB级：1家。
• CC级：1家。
• C级：3家。

2. 信用等级迁移情况

• 上调：16家企业信用等级上调，其中7家为双评级企业。
• 下调：3家企业信用等级下调，其中2家为国有企业。
• 展望调整：5家企业展望调整，1家由稳定调至正面，1家由负面调至稳定，3家由稳定调至负面。

行业主要债券品种利差分析

1. 短期融资券

• AAA级：利差均值为80.73BP，较2018年下降。
• AA+级：利差均值为244.27BP。
• AA级：利差均值为195.94BP。

2. 中期票据

• AAA级：利差均值为434.03BP（2年期）。
• AA+级：利差均值为434.44BP。
• AA级：利差均值为566.69BP（3年期）。

3. 公司债券

• AAA级：利差均值为169.31BP（3年期）。
• AA+级：利差均值为324.34BP（2年期）。
• AA级：利差均值为378.86BP（3年期）。

行业信用展望

• 长效机制：国家将继续推进房地产市场健康发展长效机制，调控力度不减。
• 投资增长乏力：房地产投资增速依赖建安成本，受政策影响，未来增长乏力。
• 融资环境趋紧：房企融资渠道收紧，融资成本分化，流动性风险上升。
• 行业分化加剧：资源向头部企业集中，中小房企面临整合风险。

总结

2019年房地产行业在政策调控下进入调整期，行业集中度提升，融资环境趋紧，流动性风险上升。大型房企凭借资源与融资优势，更易应对调控压力，而中小房企则面临更大的挑战。整体来看，行业信用质量呈现分化趋势，债券市场表现良好，但部分企业仍存在信用风险。未来，房地产行业将继续向高质量发展转型，融资与销售政策将对房企信用状况产生深远影响。