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宏观经济点评：地产的“韧性”

核心内容

2020年8月，房地产投资表现出显著的“韧性”，成为推动经济修复的重要力量。从4月开始，地产投资快速恢复，7月当月同比增速达到11.6%，前7月累计同比增速为3.4%。这种“韧性”主要来源于存量项目赶工和新开工项目加快恢复，预计可持续至第三季度，但第四季度可能会有所减弱。

主要观点

1. 地产投资“韧性”的来源

• 存量项目赶工：4月以来，房企持续加强施工强度，单位面积建安投资同比增速达8%，为2016年以来最高。
• 新开工项目恢复：5月以来，新开工面积增速持续提升，7月同比增速达11.3%，部分为前期积压项目推进，销售和拿地改善也提振了新开工意愿。

2. 区域“韧性”来源分化

• 西部地区：地产投资恢复最早、最快，赶工逻辑支持最为显著。3月即开始修复，当月同比增速达16.3%，施工强度和净复工面积明显好于东、中部地区。
• 东部地区：新开工增长最为强劲，与商品房销售和土地成交恢复较快有关，尤其在热点城市如上海、北京、浙江等表现突出。

3. 后续展望

• 竣工交付逻辑：代表性上市房企2020年竣工目标增速仍高，交付压力延后至第三季度，赶工逻辑支持地产投资。
• 土地市场降温：7月以来，部分热点城市收紧调控，土地成交溢价率回落，对新开工项目的影响可能在第四季度显现。
• 棚改“后倾”：2020年上半年棚改开工进度明显慢于2019年，但8月专项债重启，预计对地产投资有阶段性支持，尤其在第三季度。

关键信息

• 全国地产投资：1—7月份同比增长3.4%，增速比1—6月份提高1.5个百分点。
• 商品房成交面积：30大中城市商品房成交面积周环比下降14.5%，一线、二线、三线城市均出现回落。
• 土地市场：100大中城市土地供应面积和挂牌均价均下降，土地成交溢价率回落。
• 大宗商品走势：
  • 钢价、水泥价格下跌：Myspic钢价周环比下跌0.3%，水泥价格指数下跌0.2%。
  • 玻璃价格上涨：玻璃价格指数上涨6.7%。
  • 国际原油上涨：布伦特原油和WTI原油结算价分别上涨0.9%和1.9%。
  • 有色金属价格跌涨互现：LME铜、铅价格上涨，铝、锌价格下跌。

风险提示

• 宏观经济调整：国内外宏观经济和政策思路出现大幅调整可能对地产投资产生影响。
• 政策不确定性：热点城市调控政策加码，可能对土地市场和新开工项目形成压力。

表格与图表

表1：房屋延期交付情况

表2：CPI分项同比

表3：食品分项周度环比

表4：商品期货市场核心品种表现

表5：商品期货市场细分品种表现

总结

地产投资在2020年4月后快速恢复，表现出较强的“韧性”，成为经济修复的重要动力。其恢复主要得益于存量项目赶工和新开工项目加快，其中西部地区因赶工逻辑恢复最快，而东部地区则因销售和拿地改善带动新开工增长。预计第三季度地产投资仍受支持，但第四季度可能面临不确定性。此外，棚改“后倾”可能影响第三季度地产节奏，而热点城市调控政策的收紧或将在第四季度对土地市场和新开工项目形成压力。整体来看，地产投资的“韧性”及其持续性是影响下半年宏观经济的重要变量。