20201215-中泰证券-保利物业-06049.HK-央企物业龙头_公共物业助力_大物业_战略_34页_3mb

保利物业（6049.HK）总结

核心内容

保利物业是中国领先的央企背景物业管理公司，成立于1996年，2019年12月19日在港交所上市，募集资金充裕，为公司发展提供了强大动力。公司以“大物业”战略为核心，致力于拓展住宅、商业、公共及其他物业领域，管理面积覆盖全国29个省市自治区的172个城市，2020年H1在管面积达3.17亿平方米，其中公共物业占比超过50%。公司2020年市值约251.95亿元，市价45.53元，分析师首次给予“买入”评级。

主要观点

• 行业价值：物业管理行业具有稳健现金流、可持续盈利及脱离经济周期的特点，市场规模近万亿，预计2022年将达到12000亿元，具备长期投资价值。
• 公司发展：保利物业在管面积及合同面积快速扩张，外拓比例超过50%，收入和利润保持高速增长，2019年收入达59.7亿元，净利润4.91亿元，年复合增长率分别达32.5%和48.8%。
• “大物业”战略：公司提出“大物业”战略，涵盖全域、全业态、全民、全技术、全价值物业，推动从社区向城市服务的转变。
• 增值服务：社区增值服务发展迅猛，2019年收入11.54亿元，同比增长85.2%，毛利率达40.7%，成为公司盈利增长的重要来源。
• 科技赋能：通过智能化系统和科技手段提升管理效率，降低运营成本，提升服务质量。
• 行业协同：与保利地产形成深度协同，保利地产的稳健发展为公司带来稳定收入来源，同时公司也通过与保利教育、文旅、康养等板块联动，挖掘更多社区增值服务潜力。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1996年
• 实控人：中国保利集团
• 上市时间：2019年12月19日（港交所）
• 2020年H1在管面积：3.17亿平方米
• 合同面积：4.93亿平方米
• 2020年6月30日管理项目数：1142个

财务表现

• 2019年营业收入：59.7亿元，同比增长41.1%
• 2019年净利润：4.91亿元，同比增长49.3%
• 毛利率：20.3%
• 净利率：8.4%
• 2020-2022年预测EPS分别为1.17、1.77、2.29元

增值服务

• 社区增值服务：2019年收入11.54亿元，占总收入19.3%，毛利率40.7%
• 非业主增值服务：2019年收入9.69亿元，占总收入16.2%，毛利率20.3%
• 增值服务种类：包括家装、餐饮、教育、养老、智慧社区等

公共物业发展

• 公共物业在管面积：1.58亿平方米，占公司总管理面积50%
• 公共物业收入：2019年达4.81亿元，同比增长115.7%
• 标杆项目：西塘古镇，管理面积1.58亿平方米，收入增长显著

投资建议

• 首次覆盖，给予“买入”评级
• 2020-2022年预测营业收入分别为77.82亿、101.16亿、128.76亿
• 预计收入结构持续优化，社区增值服务将成为主要增长点

风险提示

• 关联方交付进度不及预期
• 外拓进度不及预期
• 社区增值服务发展不及预期
• 行业空间测算偏差超预期

公司优势

• 央企背景：背靠保利集团，业务协同性强，项目资源丰富
• 管理能力：核心管理层经验丰富，具有良好的战略执行力
• 多元化业务：涵盖住宅、商业、公共及其他物业，发展全面
• 科技应用：智能化管理系统提升运营效率，降本增效
• 品牌影响力：在“大物业”战略下，形成“镇兴中国”品牌，市场拓展能力强

行业趋势

• 市场规模扩大：住宅物业渗透率持续提升，预计2030年城镇化率将达70%
• 增值服务兴起：非业主与社区增值服务快速发展，提升盈利空间
• 政策支持：政府加大扶持力度，特别是疫情后对物业管理价值的认可
• 科技赋能：通过移动互联网、大数据、人工智能等技术提升管理效率和服务质量

总结

保利物业作为央企物业龙头，凭借其强大的背景和多元化的业务布局，展现出强劲的发展势头。公司通过“大物业”战略拓展公共物业市场，实现管理规模和收入的双重增长。同时，增值服务成为新的增长点，为公司带来更高的盈利能力。在行业集中度和渗透率不断提升的背景下，保利物业有望持续增长，成为物业管理行业的领军企业。