20210807-光大证券-保利物业-06049.HK-跟踪报告_发力增值服务_新增车位租售_稳健有序发展_3页_653kb

保利物业 (6049.HK) 跟踪报告总结

核心内容概述

保利物业（6049.HK）近期调整了IPO款项的用途，进一步聚焦增值服务业务，并新增车位租售业务，以提升公司盈利能力及市场竞争力。公司通过与母公司保利发展控股签订《车位租售业务代理服务框架协议》，明确了代理服务模式及保证金机制，为公司拓展城市生活服务场景提供了新的增长点。

主要观点

1. 资金用途调整

• 公司将原用于增值服务的IPO资金比例由35%提升至62.5%，进一步加大对增值服务的投入。
• 同时下调了“并购相关事宜”及“数字化及智能化管理系统升级”的资金分配比例，以优化资源配置。
• 新增车位租售业务，采用底价租售模式，超出底价部分归公司所有，有助于提升收入与利润。

2. 增值服务业务进展

• 2020年，公司聚焦美居、社区零售、社区媒体、家政服务四大垂直产业，社区增值服务表现突出。
• 社区增值服务收入约为17.5亿元，同比增长约51%。
• 其中，美居收入约4.1亿元，同比增长111%，占比提升至23.4%；社区零售收入约3.9亿元，同比增长223%，占比提升至22%。

3. 战略方向与业务拓展

• 公司踏实践行“城市公服软基建”战略，积极拓展第三方项目，增强品牌影响力。
• 通过增值服务提升业务粘性，挖掘资产增值空间，拓展城市生活消费增长点。
• 新增车位租售业务，有助于拓宽业务范围，提升营业收入规模，进一步增厚利润。

关键信息

财务预测

盈利预测与估值

• 公司2021-2023年归母净利润预测分别为9.13亿元、12.22亿元、16.09亿元，分别上调4.10%、6.82%、9.95%。
• 当前股价对应2021-2023年PE估值分别为21.5倍、16.0倍、12.2倍，估值具备较强吸引力。
• 维持“买入”评级，认为未来6-12个月的投资收益率将领先市场基准指数15%以上。

风险提示

• 城市公服项目外拓多采用公开招投标，存在竞争加剧与结果不确定性。
• 物管行业整体竞争激烈，可能影响公司拓展效率与盈利能力。

股票市场数据

分析师声明

• 报告由光大证券研究所发布，分析师具备证券投资咨询执业资格，研究基于合法合规信息，独立、客观出具。
• 报告所含分析基于假设，不同假设可能导致结果差异，估值方法存在局限性，不保证所涉及证券在该价格交易。

法律主体声明

• 本报告由光大证券股份有限公司制作，具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。
• 光大证券股份有限公司及其关联机构可能持有公司证券头寸或提供相关服务，投资者需注意潜在利益冲突。

结论

保利物业通过调整IPO资金用途，进一步聚焦增值服务，增强盈利能力与业务粘性。新增车位租售业务为公司带来新的收入增长点，公司盈利预测持续上调，估值具备吸引力，维持“买入”评级。然而，行业竞争加剧及项目外拓的不确定性仍是潜在风险。