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保利物业 (6049.HK) 总结

核心内容

保利物业作为央企背景下的物业管理龙头，近年来展现出强劲的内生性增长动力。公司受益于母公司保利发展的稳健销售和融资优势，以及自身股权激励计划的落地和市场化拓展能力，未来业绩增长具有确定性。当前物业行业估值已进入合理区间，年底估值切换将提升行业龙头的投资价值，因此公司被上调目标价至66港元，对应2022年PE25X，维持“买入”投资评级。

主要观点

• 行业前景向好：物业板块整体调整较大，但估值已进入合理区间，向下概率较低。年底估值切换将带来投资机会。
• 母公司支撑强劲：保利发展2021年前10月实现合同销售金额4602亿元，销售稳步增长。公司拥有优质土地资源，可支撑未来2-3年发展。
• 融资优势显著：2021年上半年综合融资成本仅为4.70%，处于行业低位，为保利物业提供稳定的资金支持。
• 股权激励推动成长：公司已实施股权激励计划，首批授予197名员工，激励对象数量及解锁条件明确，有助于提升管理层和员工的积极性，推动公司长期稳健发展。
• 第三方业务增长迅猛：2021年上半年来自第三方的物管收入同比增长约89.9%，在总营收中占比达33.3%，成为主要增长动力。
• 非居业态扩张加速：非居业态收入同比增长71.2%，在物业管理服务收入中占比提升至35.7%，显示公司在商写、公建等领域的拓展能力。

关键信息

财务预测（单位：亿元人民币）

股价信息（单位：港元）

营收与利润增长情况

• 2021年上半年：收入51.5亿元，同比增长43.1%；毛利10.1亿元，同比增长40.5%；归母净利润4.9亿元，同比增长22.8%。
• 核心归母净利润：同比增长36.4%。
• 近三年复合增长率：收入增长35.4%，归母净利润增长44.2%。

市场估值对比

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：66港元
• 估值切换预期：年底将进行估值切换，行业龙头投资价值凸显
• 增长动力：内生性增长、第三方拓展、非居业态扩张

风险提示

• 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓
• 第三方拓展进度低于预期
• 增值服务收入增长低于预期
• 人员成本大幅上升

行业背景

• 行业趋势：物业管理行业正迎来黄金发展期，市场规模庞大，行业战略转型加速，物管公司上市潮显现。
• 行业定位：保利物业作为央企物业龙头，具备较强的市场竞争力和增长潜力。

评级定义

• 买入：相对表现超过20%或基本面良好
• 增持：相对表现介于5%至20%之间或基本面良好
• 中性：相对表现介于-5%至5%之间或基本面中性
• 减持：相对表现介于-5%至-20%之间或基本面不理想
• 卖出：相对表现低于-20%或基本面不理想

行业评级定义

• 跑赢大市：相对表现超过5%或行业基本面良好
• 中性：相对表现介于-5%至5%之间或行业基本面中性
• 跑输大市：相对表现低于-5%或行业基本面不理想