> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利物业（06049.HK）总结 ## 核心内容 保利物业（06049.HK）2026年上半年实现营业收入88.3亿元，同比增长5.2%；归母净利润9.3亿元，同比增长4.8%。公司业务结构持续优化，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务收入占比分别为80.2%、11.7%、8.1%。毛利率为19.19%，同比下降0.19pct；净利率为10.7%，同比下降0.1pct。 ## 主要观点 - **基础物业管理稳步增长**：公司物业管理业务收入70.8亿元，同比增长11.9%，其中住宅、商办、公服及其他物业收入分别为38.8亿元、14.0亿元、18.0亿元，同比分别增长7.6%、21.8%、14.7%。 - **第三方收入占比提升**：来自第三方的物业管理收入为32.9亿元，同比增长18.4%，收入占比达46.5%，同比提升2.6pct。 - **增值服务盈利能力改善**：社区增值服务收入10.3亿元，同比下降14.4%，但毛利率提升至46.78%，同比增加6.85pct；非业主增值服务收入7.19亿元，同比下降16.7%，毛利率提升至12.78%，同比增加1.57pct。 - **业务结构优化**：公司聚焦优质核心城市，核心50城新拓展第三方项目单年合同金额占比达80.8%，单年合同金额超1000万元的新项目占比达55.1%，在非居及公共服务领域优势显著。 - **盈利预测与估值**：预计2026、2027年营业收入分别为182亿元、194亿元，归母净利润分别为16亿元、17亿元，对应EPS为2.90元、3.12元，PE分别为8.0X、7.4X，维持“优于大市”评级。 - **财务指标稳健**：公司资产负债率持续下降，从2024年的42%降至2026E的40%，并有望进一步降至38%。ROIC从18%提升至29%，ROE从15%降至13%，但整体保持稳定。EV/EBITDA从10.6降至9.6，反映估值持续优化。 ## 关键信息 ### 财务数据 | 项目 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-----|-----|------|------|------| | 营业收入(百万元) | 16,342 | 17,126 | 18,188 | 19,370 | 20,629 | | 净利润(百万元) | 1474 | 1549 | 1605.04 | 1724.54 | 1848.25 | | 每股收益(元) | 2.66 | 2.80 | 2.90 | 3.12 | 3.34 | | 毛利率 | 18% | 17% | 18% | 18% | 18% | | EBIT Margin | 11% | 11% | 10% | 10% | 10% | | P/E | 8.7 | 8.2 | 8.0 | 7.4 | 6.9 | | P/B | 1.3 | 1.2 | 1.1 | 1.0 | 0.9 | | EV/EBITDA | 10.6 | 11.0 | 10.4 | 10.0 | 9.6 | ### 业务结构 - **物业管理服务**：收入占比80.2%，2026年上半年收入70.8亿元，同比增长11.9%。 - **社区增值服务**：收入占比11.7%，收入10.3亿元，同比下降14.4%，但毛利率提升至46.78%。 - **非业主增值服务**：收入占比8.1%，收入7.19亿元，同比下降16.7%，毛利率提升至12.78%。 ### 在管项目与面积 - 截至2026年6月末，公司在管项目数量3221个，在管面积8.94亿平方米。 - 合同项目数量3464个，合同面积10.18亿平方米。 - 在管面积中，母公司占比33.1%，第三方占比66.9%；公服及其他、住宅、商办面积分别占比53.5%、38.1%、8.4%。 ### 新拓展项目 - 公司新拓展第三方项目单年合同金额约14.1亿元，保持行业第一梯队。 - 核心50城新拓展项目占比达80.8%，单年合同金额超1000万元项目占比达55.1%。 ## 风险提示 - 在管面积增长不及预期。 - 增值服务拓展不达预期。 - 毛利率下行超预期。 ## 投资建议 公司基础物业管理在第三方拓展、商办及公服业态带动下保持稳健增长，社区增值服务通过结构优化显著改善盈利能力。维持“优于大市”评级，预计2026、2027年EPS分别为2.90元、3.12元，对应PE分别为8.0X、7.4X。