20210409-东北证券-保利物业-06049.HK-多元拓展齐发力_大物业战略高质量推进_4页_508kb

保利物业2020年度报告总结

核心内容

保利物业在2020年实现了高质量发展，全年营收达到80.37亿元，同比增长34.7%；归母净利润达到6.74亿元，同比增长37.3%。公司坚持“大物业”战略，推动多元业务拓展与规模扩张，同时在社区增值服务方面取得显著增长。

主要观点

• 营收结构与毛利率
  2020年，公司综合毛利率同比下降1.6个百分点至18.7%，主要受疫情对部分入户增值服务的影响及新增成长阶段业务（如美居服务、社区零售）占比提升所致。
  营收结构方面，物业管理服务、社区增值服务、非业主服务收入占比分别为61.6%、21.7%和16.7%。其中，物业管理服务毛利占比提升1.9个百分点至46.8%，社区增值服务毛利占比下降3.7个百分点至35.3%，非业主服务毛利占比提升1.8个百分点至17.9%。

• 多元拓展与规模扩张
  2020年，基础物管收入为49.5亿元，同比增长28.7%；在管面积达到3.8亿方，同比增长32.5%。第三方来源占比提升至26.4%，合管比达到1.49，显示公司对外拓展能力增强。
  公司通过招投标方式新签约355个项目，合同金额达16.4亿元，且招投标项目成本低、质量高，长期项目品质有保障。此外，公司与10家国资平台合作，并在衢州、怀化等地成立合资公司，进一步深化公共服务布局。
  2020年公司收购成都华昌物业，提升西南区域商写及公建业务的竞争力。

• 非住业态发展
  非住物业收入达15亿元，占比从2019年的25.5%提升至2020年的30.3%。非住物业在管面积达2.13亿方，占比从51.6%提升至55.9%。
  单年新增招投标合同金额中，65%来自非住业态，显示公司对非住业务的重视与布局。

• 社区增值服务高增
  社区增值服务收入17.48亿元，同比增长51.5%，占比提升至21.7%。其中，美居服务和社区零售业务收入分别为4.05亿元和3.85亿元，同比增速分别为111%和223%，表现突出。
  依托76%的住宅项目位于一二线城市，公司具备挖掘业主消费潜力的条件。

• 财务预测与投资建议
  投资者预测公司2021-2023年归母净利润分别为8.86亿元、11.43亿元和14.50亿元，同比增速分别为31.6%、29.0%和26.9%。
  对应的EPS分别为1.60元、2.07元和2.62元，2021-2023年PE分别为28.83倍、22.35倍和17.62倍，维持买入评级，目标价为84.50元。

关键信息

• 2020年关键数据

  • 营收：80.37亿元（同比增长34.7%）
  • 归母净利润：6.74亿元（同比增长37.3%）
  • 归母净利率：8.4%（同比提升0.2pct）
  • 综合毛利率：18.7%（同比下降1.6pct）

• 业务结构

  • 物业管理服务收入占比：61.6%（-2.8pct）
  • 社区增值服务收入占比：21.7%（+2.4pct）
  • 非业主服务收入占比：16.7%（+0.4pct）

• 在管面积与合约面积

  • 在管面积：3.8亿方（+32.5%）
  • 合约面积：5.67亿方
  • 合管比：1.49

• 市场表现

  • 2021年4月9日收盘价为55.10港元
  • 6个月目标价为84.50港元
  • 当前股价对应2021-2023年PE分别为28.83、22.35和17.62倍

• 风险提示

  • 社区增值服务拓展不及预期
  • 外拓不及预期

财务与估值指标

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
毛利率	18.65%	18.82%	18.52%	18.37%
净利润率	8.66%	8.13%	7.93%	7.77%
资产负债率	33.86%	49.59%	53.18%	55.03%
流动比率	2.84	1.93	1.81	1.75
速动比率	2.83	1.93	1.81	1.75
P/E	42.06	28.83	22.35	17.62
P/B	4.54	3.57	3.06	2.60

分析师简介

• 王小勇

  • 重庆大学技术经济及管理硕士，四川大学水利水电建筑工程本科
  • 现任东北证券建筑建材行业首席分析师
  • 具有13年证券研究从业经历，擅长把握周期行业发展脉络

• 吴胤翔

  • 同济大学建筑与土木工程硕士，东南大学道路桥梁与渡河工程本科
  • 现任东北证券房地产组研究人员
  • 2019年加入东北证券研究所

重要声明

• 本报告由东北证券股份有限公司制作并仅向其客户发布
• 报告内容基于公开资料，不保证其准确性或完整性
• 报告内容仅反映当日判断，不构成买卖建议
• 公司及其关联机构可能持有相关证券头寸，不进行披露

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上
• 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间
• 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间
• 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间
• 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上

机构销售联系方式

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