20170706-华创证券-房地产6月土地市场供需分析_宅地供应回升_成交放量_预计下半年迎来放量阶段_21页_1mb

行业快评总结：房地产6月土地市场供需分析

核心内容

2017年6月，中国房地产行业土地市场出现明显回暖迹象，住宅类土地供应和成交均实现大幅增长。随着地方政府政策的调整，土地供应结构和数量均有提升，推动了房地产市场进入新的发展阶段。

主要观点

• 土地供应回升：4月土地供应新规实施后，5、6月地方政府加大住宅类土地供应力度，住宅类土地供应连续两月环比大幅回升，且同比保持增长。住宅类用地（住宅+商住）供应面积环比增长31%，同比增加10%。
• 土地成交放量：6月住宅类土地成交面积环比增长98%，同比增加30%，其中二线城市土地成交增长尤为显著。
• 供需关系改善：土地成交/供应比从2月的1.7倍下降至6月的0.8倍，显示土地市场供需关系趋于平衡，土地价格逐步回落，尤其是一二线城市。
• 地价趋于合理：随着土地供应量增加和房企资金趋紧，预计地价将逐步趋于合理，同时地价热度仍将持续。
• 投资建议：维持房地产行业推荐评级，认为下半年土地成交将放量，关注集中度提升，推荐组合包括一二线资源型房企、龙头房企和三四线开发企业。

关键信息

土地供应情况

• 总体供应：2017年6月，百城各类型土地合计供应建面11,148万平米，环比增长18%，同比增长6%。
• 住宅用地：住宅用地供应面积环比增长18.5%，同比增长12.8%，住宅类土地（住宅+商住）供应面积环比增长31%，同比增长10%。
• 城市能级：一线城市住宅类用地供应环比增长174%，二线城市增长46%，三四线城市增长3%。
• 累计同比：住宅类用地供应累计同比增长6%，一线城市累计同比增长59%。

土地成交情况

• 总体成交：2017年6月，百城各类型土地合计成交建面7,755万平米，环比增长23%，同比增长-5%。
• 住宅用地：住宅类用地成交面积环比增长98.2%，同比增长30.4%；其中二线城市成交面积环比增长254.4%，同比增加79.8%。
• 城市能级：一线城市住宅类用地成交面积环比增长56.9%，二线城市增长254.4%，三四线城市增长19.5%。
• 成交金额：住宅类用地成交金额2,097亿元，环比增长76.9%，同比增长25.5%；其中二线城市成交金额环比增长199.1%，同比增加34.4%。
• 价格变化：住宅类用地成交楼面均价4,678元/平米，环比下降10.8%，同比下降3.7%；一线、二线、三四线分别环比下降8.4%、15.6%、21.7%，同比分别下降48.2%、25.3%、138.1%。

土地供需分析

• 供需比：百城住宅类土地成交/供应比从5月的0.53倍上升至6月的0.81倍，显示供需关系有所改善。
• 溢价率：百城住宅类土地成交溢价率35%，环比下降23个百分点，其中一线城市溢价率29%，二线城市33%，三四线城市43%。

推荐公司及评级

投资建议

• 行业前景：预计下半年房地产行业土地成交将放量，但需注意房地产去库存周期延长，后续加库存周期也将相应延长。
• 关注点：土地市场供需关系改善，地价趋于合理，关注集中度提升。
• 评级维持：维持行业推荐评级，认为房地产行业具备投资价值。

分析师信息

• 证券分析师：袁豪（S0360516120001），电话：021-20572598，邮箱：yuanhao@hcyjs.com
• 助理分析师：鲁星泽（电话：021-20572575，邮箱：luxingze@hcyjs.com）；曹曼（电话：021-20572593，邮箱：caoman@hcyjs.com）

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间；
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

行业投资评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%；
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。